एक त्वरित और लाभदायक बिक्री के लिए सुझाव
कागजी कार्रवाई
आय और व्यय रिपोर्ट: आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आप अपनी किराये की संपत्ति को बिक्री के लिए तैयार करने से पहले अपनी सभी वित्तीय जानकारी प्राप्त करें।
आय और व्यय रिपोर्ट तैयार करने से आपको और किसी भी संभावित खरीदार, आपकी संपत्ति के मूल्य की बेहतर तस्वीर मिल जाएगी।
आय: इस आय और व्यय रिपोर्ट में शामिल, आप मासिक और वार्षिक आधार पर संपत्ति द्वारा प्राप्त सभी आय रिकॉर्ड करना चाहेंगे। इसमें किरायेदार के मासिक किराये के भुगतान, साथ ही पार्किंग रिक्त स्थान, वॉशर और ड्रायर से अतिरिक्त किराया भी शामिल हो सकता है या भुगतान यदि आप भाग्यशाली हैं कि आपकी संपत्ति पर बिलबोर्ड या सेल फोन टावर है।
व्यय: आय और व्यय रिपोर्ट में उस वर्ष भी शामिल होना चाहिए जो आप साल के लिए खर्च कर रहे हैं। इसमें शामिल हो सकते हैं:
- संपत्ति कर
- बीमा भुगतान
- पानी और सीवर शुल्क: यदि आप उपयोगिता के लिए जिम्मेदार हैं।
- विद्युत शुल्क: यदि आप उपयोगिता के लिए जिम्मेदार हैं।
- गैस शुल्क: यदि आप उपयोगिता के लिए जिम्मेदार हैं।
- तेल शुल्क: यदि आप उपयोगिता के लिए जिम्मेदार हैं।
- रखरखाव : अधिकांश निवेशक और / या रीयलटर्स रखरखाव के लिए प्रतिशत का अनुमान लगाएंगे। परंपरागत रूप से, यह राशि सकल परिचालन आय का पांच प्रतिशत है। रखरखाव लागत संपत्ति के आकार, संपत्ति की उम्र और बाहरी अंतरिक्ष की मात्रा के आधार पर अलग-अलग होगी। इसमें लैंडस्केपिंग लागत, पुरानी या असफल फिक्स्चर, दरवाजे के ताले, खिड़कियां, क्रैक किए गए टाइल्स, नलसाजी रिसाव, छत लीक या घुमावदार रेलिंग की मरम्मत या प्रतिस्थापन जैसी लागत शामिल हो सकती है।
- रिक्ति लागत: अधिकतर निवेशक रिक्ति कारक के लिए भी खाते होंगे। संपत्ति के प्रकार के आधार पर, आप उम्मीद कर सकते हैं कि यह संख्या सकल परिचालन आय के पांच से दस प्रतिशत के बीच हो। रिक्ति लागत में संपत्ति के बाजार में लागत शामिल हो सकती है , जैसे कि आपके किराये के लिए विज्ञापन रखना , और कर और बीमा जैसे संपत्ति को पकड़ने के लिए लागत ।
आय, व्यय और संपत्ति प्रबंधन से संबंधित दस्तावेज इकट्ठा करें
आय और व्यय रिपोर्ट से आइटम: इससे पहले कि आप अपनी किराये की संपत्ति को बिक्री के लिए रखें, आप आय और व्यय रिपोर्ट पर शामिल वस्तुओं की हार्ड कॉपी ढूंढना चाहेंगे। आप पिछले साल से इन बयानों को इकट्ठा करना चाहते हैं। इसमें सभी उपयोगिता बिल, बीमा विवरण, संपत्ति कर, बंधक भुगतान, किराया भुगतान, रखरखाव लागत आदि शामिल हो सकते हैं।
आपको इन सभी रसीदों को कंप्यूटर में स्कैन करना चाहिए ताकि आपके पास डिजिटल कॉपी भी हो। यह एक संभावित खरीदार, एक वकील या एक रियल्टीर को एक आइटम भेजने के लिए आसान बना देगा यदि अनुरोध किया गया है क्योंकि आप पहले ही इलेक्ट्रॉनिक रूप से उपलब्ध होंगे।
सभी लागू पट्टियों की प्रतियां: आप वर्तमान किरायेदारों के लिए सभी पट्टे समझौतों की प्रतियां एकत्र करना चाहेंगे। इसका उपयोग वर्तमान किराया भुगतान , साथ ही पट्टे की लंबाई को सत्यापित करने के लिए किया जाएगा।
संपत्ति में हालिया सुधारों की सूची : आपको हाल के वर्षों में संपत्ति में किए गए किसी भी सुधार की एक सूची रखना चाहिए। उदाहरण के लिए, क्या आपने एक नई छत लगाई है, भट्टी को बदल दिया है या रसोई का नवीनीकरण किया है? आप काम की अनुमानित तारीख और संभवतः सुधार का अनुमानित मूल्य भी शामिल करना चाहेंगे।
सुधार की अपनी सूची में, आप वर्णनात्मक विशेषण जोड़ना चाहेंगे। उदाहरण के लिए, रसोईघर का नवीनीकरण करने के बजाए, यह कहने के लिए और अधिक आकर्षक हो सकता है कि, ग्रे शेकर स्टाइल कैबिनेट, ध्रुवीय सफेद ग्रेनाइट और बेवलड सबवे बैकस्प्लाश सहित रसोईघर का नवीनीकरण किया जा सकता है।
इसके अलावा, आपको किए गए काम का कोई सबूत भी मिलना चाहिए। यह चालान की प्रतियां, काम या अन्य रसीदों के लिए अनुबंध हो सकता है।
अक्सर, रियल्टीर आपकी संपत्ति के लिए लिस्टिंग विवरण एकत्र करते समय सुधार की इस सूची का उपयोग करेगा। इसलिए, यह सूची यथासंभव पूरी तरह से होनी चाहिए।
किसी भी परमिट की प्रतियां: पहली बात यह है कि आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आपकी संपत्ति पर कोई खुली परमिट नहीं है। अपने शहर के आधार पर, आप या तो फोन या ऑनलाइन पर यह अनुरोध व्यक्तिगत रूप से कर सकते हैं। इसे एक खुला सार्वजनिक रिकॉर्ड अनुरोध के रूप में जाना जाता है।
अगर संपत्ति पर कोई खुली परमिट है, तो आपको बिक्री से पहले उन्हें बंद करने की आवश्यकता होगी। आपको यह निर्धारित करने की आवश्यकता होगी कि किस काम को पूरा करने की आवश्यकता है, काम पूरा करने के लिए एक लाइसेंस प्राप्त ठेकेदार को किराए पर लें, फिर शहर से एक इंस्पेक्टर बाहर निकलें और सत्यापित करें कि काम कोड के लिए किया गया था ताकि वे परमिट बंद कर सकें।
आपको संपत्ति पर पूरा किए गए किसी भी काम के लिए सभी परमिट की प्रतियां एकत्र या प्राप्त करनी चाहिए। आपका शहर आपको संपत्ति के लिए दर्ज सभी परमिट की प्रतियां प्रदान करने में सक्षम होना चाहिए।
लाभ संभावित निर्धारित करें
यदि आप अपनी संपत्ति बेचते हैं तो आप संभावित रूप से कितना पैसा कमा सकते हैं, इस बारे में बॉलपार्क प्राप्त करने के लिए आपको अपने वित्त का आकलन करना चाहिए।
1. आप अपने बंधक पर कितना देय है? क्या आपके पास कोई प्रीपेमेंट जुर्माना है?
2. अपनी संपत्ति की बिक्री के दौरान बंद होने वाली लागतों को जानें। इसमें बिक्री पर रियल्टी ट्रांसफर कर, बिक्री पर रियल्टी कमीशन, रिकॉर्डिंग शुल्क और वकील की फीस शामिल हो सकती है।
3. जानें कि संपत्ति के लिए आपका कर आधार क्या है ताकि आप जान सकें कि करों में आपको कितना भुगतान करना है। यह निर्धारित करने के लिए कि आपका कर आधार क्या है, अपने एकाउंटेंट से बात करें।
आम तौर पर, आपका आधार उन सभी खर्चों में होगा जो उस संपत्ति में चले गए हैं जो किसी दिए गए वर्ष में नहीं लिखा गया था, जैसे खरीद मूल्य, समापन लागत और सुधार, कम से कम वर्षों में मूल्यह्रास में आपने कितना लिखा है।
4. जानें कि आपकी संपत्ति का मोटा बाजार मूल्य क्या है। आपको पिछले वर्ष में अपने क्षेत्र में बेचे जाने वाले दो या तीन तुलनीय गुण मिलना चाहिए। आप इन नंबरों का उपयोग उस मूल्य सीमा का अंदाजा पाने के लिए कर सकते हैं जिसमें आपकी संपत्ति बेचनी चाहिए।
5. अपनी संपत्ति का मोटा बाजार मूल्य लें, जो राशि आपने अपने बंधक पर छोड़ी है, कम से कम अपनी संपत्ति बेचने की लागत को निर्धारित करने के लिए यह निर्धारित करने के लिए कि आप कितनी धनराशि बिक्री पर चले जाएंगे।
6. फिर आपको यह निर्धारित करने की आवश्यकता है कि पूंजी लाभ करों में आपको कितना पैसा देना होगा। ऐसा करने के लिए आप अपनी संपत्ति की बिक्री मूल्य घटाकर कर आधार के आधार पर लेंगे। यह राशि निर्धारित करेगा कि पूंजीगत लाभ करों के लिए आपको क्या देना है। सुनिश्चित करें कि आप अपने एकाउंटेंट से बात करते हैं, क्योंकि ऐसे परिदृश्य हो सकते हैं जहां आप बिक्री पर बहुत कम पैसे के साथ चले जाते हैं लेकिन संपत्ति के स्वामित्व में मूल्यह्रास लिखने के कारण पूंजीगत लाभ करों में काफी अधिक है।
रखरखाव
स्थगित रखरखाव: बिक्री से पहले, आप अपनी संपत्ति को यथासंभव अच्छे लगाना चाहेंगे। यह समय है कि आप जो भी रखरखाव जारी कर रहे हैं उसे संबोधित करने का समय है। इसमें सामान्य क्षेत्रों में पेंटिंग, लैंडस्केपिंग या अपील अपील में सुधार, चलने वाले शौचालयों को ठीक करना या नल में मामूली ड्रिप शामिल हो सकते हैं।
पूंजीगत सुधार : आपको यह निर्धारित करने की भी आवश्यकता है कि बिक्री से पहले किसी पूंजीगत सुधार को पूरा करना उचित है या नहीं। क्या सुधार से लागत में बड़ी वापसी होगी? उदाहरण के लिए, क्या आप बाजार दर से कम के लिए संपत्ति पर एक नई छत लगाने में सक्षम हैं?
क्या संपत्ति में अधिक पैसा निवेश करना समझ में आता है? यदि आप इस तरह के सुधार नहीं करते हैं, तो क्या यह बिक्री की संभावना को कम करेगा? क्या एक बुरी छत, दीवारों में डेक या छेद घूमने से किसी को संपत्ति खरीदने से रोक दिया जाएगा?
सामान्य युक्तियाँ
किरायेदारों को सूचित करें: जब आपकी किराये की संपत्ति वास्तव में बाजार पर होती है, तो संभावित खरीदारों को संपत्ति देखने पर कम से कम एक किराये की इकाई में प्रवेश करने में सक्षम होना होगा। इसलिए आपको यह निर्धारित करना होगा कि आप किरायेदारों को कैसे सूचित करेंगे कि आप संपत्ति को बिक्री के लिए क्यों डाल रहे हैं। आपकी संपत्ति के आकार के आधार पर, आपको संपत्ति बेचने के अपने इरादे के सभी किरायेदारों को सूचित नहीं करना पड़ सकता है। आपको केवल उन किरायेदारों को सूचित करना होगा जिनके अपार्टमेंट आप संभावित खरीदारों को दिखाना चाहते हैं।
कभी-कभी किरायेदार भयभीत होते हैं जब वे सुनते हैं कि संपत्ति बिक्री के लिए जा रही है। वे चिंता करते हैं कि जब इसे बेचा जाता है तो वे विस्थापित हो जाएंगे। वे यह भी चिंता करते हैं कि एक नया मकान मालिक संपत्ति का प्रबंधन कैसे करेगा। कुछ किरायेदार इसे मकान मालिक के खिलाफ उचित और अनुचित मुद्दों के लिए आगे बढ़ने का मौका मानते हैं, इसलिए किरायेदारों को संभावित खरीदारों के साथ बातचीत करने के बारे में सावधान रहें।
किसी भी रिक्तियां भरें: बिक्री से पहले, आपको आदर्श रूप से आपकी संपत्ति पर 100 प्रतिशत अधिभोग होगा। यदि आपके पास रिक्ति है, तो रिक्ति को जल्दी से भरने और भरने के लिए कोनों को काटिये। सुनिश्चित करें कि आप अभी भी अपनी पूरी स्क्रीनिंग प्रक्रिया का पालन करें।
यदि आपकी संपत्ति जल्दी से नहीं बेचती है, तो आप संपत्ति में जो भी किरायेदार रखेंगे, उससे फंस जाएंगे। आप संपत्ति में किरायेदारों को भी नहीं रखना चाहते हैं जो संपत्ति को नुकसान पहुंचा सकते हैं जब इसे सर्वोत्तम दिखने की आवश्यकता होती है। खराब किरायेदार के साथ कब्जा कर लिया गया है उससे एक खाली इकाई होना बेहतर है।
साक्षात्कार Realtors : आपको अपनी किराये की संपत्ति को सूचीबद्ध करने के लिए एक रियल्टीर ढूंढना होगा। यदि आपके पास पहले से ही एक रियल्टीर है, तो आपने अतीत में काम किया है और सहज महसूस किया है, तो आप सब तैयार हैं।
अन्यथा, आपको कई Realtors साक्षात्कार की आवश्यकता होगी। रीयलटर्स की तलाश करना महत्वपूर्ण है जो संपत्ति के प्रकार और उस क्षेत्र में विशेषज्ञ हैं, जहां आप बेच रहे हैं। सिंगल फ़ैमिली होम या कॉन्डोस को किसी विशेष व्यक्ति की आवश्यकता नहीं हो सकती है, लेकिन एक बहुआयामी, एक खुदरा संपत्ति, मिश्रित उपयोग संपत्ति या अन्य अनूठे निवेश के लिए, आप किसी ऐसे व्यक्ति की तलाश करना चाहते हैं जिसने संपत्ति प्रकार बेचने की सफलता प्राप्त की हो जिसे आप बेचने की कोशिश कर रहे हैं। इस बारे में सोचें कि वकीलों तलाक, कर अपील या कॉर्पोरेट कानून जैसे कुछ क्षेत्रों में विशेषज्ञ हैं।
इसे बाजार पर कब रखा जाए? निवेश संपत्ति घर के मालिकों को प्राथमिक निवास बेचने के समान नियमों का पालन नहीं करती है। सामान्य आवास बाजार वसंत ऋतु में सबसे मजबूत है, क्योंकि परिवार नए स्कूल वर्ष से पहले अपने नए घरों में प्रवेश करने की कोशिश कर रहे हैं।
आम तौर पर, आप वर्ष के किसी भी समय बिक्री के लिए एक निवेश संपत्ति डाल सकते हैं। आप छुट्टियों के आसपास या गर्मियों में कम गतिविधि देख सकते हैं।