सही खरीदें, जल्दी से बाहर निकलें, अपनी टीम पर भरोसा करें
सदन को फ़्लिप करने का क्या अर्थ है?
एक घर फिसलने का मतलब है कि आप एक लाभ के लिए आमतौर पर इसे बेचने के इरादे से घर खरीद रहे हैं।
यह लंबी अवधि की खरीद और पकड़ रणनीति नहीं है। संपत्ति खरीदने के लिए इसे खरीदने के लिए अधिक से अधिक मतलब यह नहीं है कि आप लाभ कमाएंगे।
उदाहरण के लिए, आप $ 200,000 के लिए एक घर खरीदते हैं और 50,000 डॉलर के नवीनीकरण के लायक हैं। यदि आप $ 240,000 के लिए घर बेचते हैं, जो कि आप इसे खरीदने के लिए अधिक से अधिक है, तो आप वास्तव में धन खो देंगे जब आप नवीनीकरण लागत में कारक होंगे, साथ ही संपत्ति को पकड़ने और संपत्ति बेचने के लिए अतिरिक्त लागतें भी लेंगे।
संपत्ति का किस प्रकार फ़्लिप किया जा सकता है?
फ़्लिप किया गया संपत्ति का सबसे आम प्रकार एक परिवार का घर है। हालांकि, लगभग किसी भी प्रकार की रियल एस्टेट को लाभ के लिए फ़्लिप किया जा सकता है। यह भी शामिल है:
- बहु-परिवार के घर : फ़्लिपिंग अवसरों में मौजूदा इकाइयों का नवीनीकरण करना या संभावित खरीदारों को संपत्ति को अधिक मूल्यवान बनाने के लिए अतिरिक्त इकाइयां जोड़ना शामिल है।
- मिश्रित प्रयुक्त संपत्ति: इसमें खुदरा स्थान, आवासीय स्थान या दोनों में किए गए नवीनीकरण या परिवर्धन शामिल हो सकते हैं।
- खुदरा संपत्ति : रेस्तरां, सैलून या सामान्य स्टोर जैसी विशिष्ट आवश्यकता के अनुरूप अंतरिक्ष को नवीनीकृत करना।
- भूमि : आवासीय या खुदरा जैसे विशिष्ट उपयोग के लिए अनुमोदित होने के लिए जोनिंग प्रक्रिया के माध्यम से जाना। क्षेत्र में बिल्डिंग विभाग के साथ काम करना कितना तेज़ और आसान है, इस पर निर्भर करता है कि ज़ोनिंग अनुमोदन प्राप्त करना एक लंबी प्रक्रिया हो सकती है।
कुंजी 1: सही मूल्य पर खरीदें
आप खरीद पर अपना पैसा बनाते हैं। इससे कोई फ़र्क नहीं पड़ता कि आप अंत में घर को कितनी अच्छी तरह से पुनर्निर्मित करते हैं यदि आप बहुत शुरुआत से बहुत अधिक पैसा डालते हैं, तो यह लाभ उठाना बहुत कठिन होगा।
मरम्मत के बाद मूल्य निर्धारित करें - एआरवी
आप यह निर्धारित करने की कोशिश कर रहे हैं कि लाभ बनाने के लिए आप संपत्ति खरीदने के लिए कितना खर्च कर सकते हैं। इसलिए, आपको पिछड़े काम करने की जरूरत है।
पहली चीज़ जो आपको करने की ज़रूरत है वह संपत्ति के बाद के मरम्मत मूल्य को निर्धारित करती है। यह वही है जो आपको लगता है कि संपत्ति पर सभी नवीनीकरण पूरा करने के बाद घर लायक होगा।
आपको क्षेत्र में तुलनीय गुणों के लिए हाल ही में बेची गई कीमतों को देखने की आवश्यकता होगी। तुलनीयों को देखते हुए सटीक विज्ञान नहीं है, यह आपको घर के मूल्य का एक ballpark देने में मदद करेगा। यदि आपका घर चार बिस्तर है, औपनिवेशिक दो स्नान, आप पिछले साल बेचे गए समान आकार के औपनिवेशिक देखना चाहते हैं। आपको कुछ कारकों के लिए समायोजन करने की आवश्यकता होगी जैसे कि:
- स्क्वायर फुटेज: दो घरों में बिस्तर और स्नान की एक ही संख्या हो सकती है, लेकिन एक 1,000 वर्ग फुट बड़ा हो सकता है।
- नवीनीकरण की गुणवत्ता: नवीनीकरण में उपयोग की जाने वाली सामग्रियों को देखें। क्या यह वर्तमान खरीदार की तलाश में है?
- स्थान: शहर के कुछ क्षेत्र दूसरों की तुलना में बेहतर होंगे: बेहतर स्कूल जिला, शांत सड़क।
- बहुत आकार: बड़ा लॉट अधिक मूल्यवान होगा।
- सुविधाएं: क्या घर में केंद्रीय एयर कंडीशनिंग, एक इन-ग्राउंड पूल, एक पूर्ण बेसमेंट या मास्टर सूट है?
एक बार जब आप तुलनीय गुणों को देखते हैं, तो आप अपने नवीनीकरण को पूरा करने के बाद घर के लायक होने की एक श्रृंखला के साथ आना चाहिए। यह मरम्मत के बाद मूल्य है।
अपनी लागत घटाएं
संपत्ति को सही कीमत पर खरीदने के लिए, आपको यह निर्धारित करने की आवश्यकता है कि आप घर पर कितना पैसा खर्च करेंगे।
- खरीद पर बंद होने वाली लागत: इसमें शीर्षक बीमा, गृह निरीक्षण, वकील की फीस, सर्वेक्षण, बैंक शुल्क, रिकॉर्डिंग शुल्क शामिल हैं: कार्य और बंधक।
- निर्माण लागत: शहर, सामग्री लागत, श्रम की लागत से परमिट।
- होल्डिंग लागत: किसी भी ऋण पर बीमा भुगतान, कर, भुगतान, संभावित उपयोगिता लागत।
- बिक्री पर बंद होने वाली लागत: अटॉर्नी की फीस, संभवतः रियल्टी ट्रांसफर कर, रियाल्टार कमीशन, रिकॉर्डिंग शुल्क: कार्य और बंधक, शहर निरीक्षण शुल्क: यदि संभवत: शहर की आवश्यकता होती है, तो अधिग्रहण का प्रमाणपत्र , सीओ, खरीदार के क्रेडिट इंस्पेक्टर को चीजें मिलेंगी संपत्ति के साथ गलत, इसलिए खरीदार इन चीजों को ठीक करने के लिए आपके द्वारा क्रेडिट का अनुरोध करेगा।
आपका लाभ क्या है?
आप $ 5,000 बनाने के लिए घर पर फिसलने के सभी काम और जोखिम से गुजरने की संभावना नहीं रखते हैं। इसलिए, आपको फ्लिप से अपना आदर्श लाभ लक्ष्य निर्धारित करना होगा। जब सब कुछ कहा और किया जाता है तो क्या आप $ 20,000 बनाना चाहते हैं? $ 50,000? $ 100,000? यह जानकर कि आप कितना बनाना चाहते हैं, यह आपको उस कीमत को निर्धारित करने में मदद करेगा जिस पर आप घर खरीद सकते हैं।
आपको यह भी पता होना चाहिए कि आपको अपने द्वारा किए गए किसी भी लाभ पर पूंजी लाभ कर का भुगतान करना पड़ सकता है। आपके आय ब्रैकेट के आधार पर, आपको कुछ भी भुगतान नहीं करना पड़ सकता है या अंकल सैम को आपके लाभ का 20 प्रतिशत भुगतान करना पड़ सकता है। आप 1031 एक्सचेंज करके इस लागत को स्थगित कर सकते हैं।
आदर्श खरीद मूल्य निर्धारित करें
अब जब आपने संपत्ति के लिए मरम्मत के बाद मूल्य निर्धारित किया है, संपत्ति का नवीनीकरण करने के साथ अनुमानित अनुमान और आप कितना पैसा बनाना चाहते हैं, तो आप उस अधिकतम राशि का निर्धारण कर सकते हैं, जिसे आप संपत्ति के लिए भुगतान करना चाहते हैं।
मरम्मत मूल्य के बाद
- ऋण लागत
- ऋण लाभ प्रेरणा
= आदर्श खरीद मूल्य
यह वह बिंदु है जहां आप अपना प्रस्ताव देते हैं और उम्मीद करते हैं कि यह स्वीकार किया जाता है। आप इस नंबर पर पहुंचने के लिए बहुत सारे काम से गुज़र चुके हैं, इसलिए रीयलटर्स द्वारा आपको नाराज न करें अगर आप अपनी पेशकश कीमत बढ़ाते हैं, तो संपत्ति आपकी है। संपत्ति के लिए जो भी डॉलर आप भुगतान करते हैं वह संभावित लाभ का एक डॉलर है जिसे आप खो रहे हैं। याद रखें, आप खरीद पर अपना पैसा हैं।
कुंजी 2: जल्दी से बाहर निकलें
अचल संपत्ति को फिसलने का लक्ष्य लाभ बनाना और जितना जल्दी हो सके इस लाभ को बनाना है। कोई भी अच्छा निवेशक जानता है कि अचल संपत्ति बाजार एक डाइम चालू कर सकते हैं। कारकों की कोई भी संख्या आपकी संपत्ति के मूल्य को नाटकीय रूप से कम कर सकती है। यह भी शामिल है:
- ब्याज दरों में वृद्धि: जब ब्याज दरें अधिक होती हैं, तो लोग घर पर जितना खर्च नहीं कर सकते हैं। यह उनकी खरीद शक्ति को कम करता है क्योंकि उनके मासिक बंधक भुगतान अधिक होगा। ब्याज दरों में वृद्धि के चलते, बिजली की खरीद में कमी के लिए घर की कीमतें कम हो जाएंगी।
- मौसम का बदला: घर खरीदने का मौसम ग्रीष्मकालीन महीनों में शिखर होता है जब बच्चे स्कूल से बाहर होते हैं। नए स्कूल साल शुरू होने से पहले परिवार आगे बढ़ना चाहते हैं। यदि आप शुरुआती वसंत / ग्रीष्मकालीन भीड़ के लिए बाजार पर अपनी फ्लिप नहीं कर पा रहे हैं, तो आप अपने आप को बहुत पैसा खर्च कर सकते हैं।
- सूची में वृद्धि : आपके घर के मूल्य को प्रभावित करने वाला एक अन्य कारक क्षेत्र में अतिरिक्त सूची है। ऐसा होने का एक कारण यह होगा कि अगर शहर में एक बड़ी कंपनी बंद हो जाती है, और लोग अपने घर अपने बाजार में डालना शुरू करते हैं ताकि वे स्थानांतरित हो सकें। 3 बेडरूम, 2 बाथरूम $ 250,000 खेत के घर के लिए केवल इतना सारे खरीदारों हैं। यदि बाजार में पांच हैं, तो आपको इसे तुरंत बेचने के लिए अपनी कीमत कम करनी पड़ सकती है।
- क्षेत्र में फौजदारी या लघु बिक्री: दुर्भाग्यवश, आप अपने पड़ोसियों को नियंत्रित नहीं कर सकते हैं। क्षेत्र में लघु बिक्री और फौजदारी आपके घर के मूल्य को कम कर देगी।
- प्राकृतिक आपदा: आप माँ प्रकृति को भी नियंत्रित नहीं कर सकते हैं । तूफान, तूफान, और जंगल की आग इलाकों को तबाह कर सकती हैं, जिससे घर की कीमतें समान रूप से झटके में रहती हैं।
- निचले स्कूल रेटिंग: यदि स्कूल सिस्टम रेटिंग नीचे जाती है, पड़ोस संभावित खरीदारों के लिए कम वांछनीय बन जाएगा।
- सुस्त अर्थव्यवस्था: जब अर्थव्यवस्था गिर जाती है, तो घर की कीमतें भी करें। कम लोग घर खरीदने में सक्षम हैं, और जो लोग कम खर्च करना चाहते हैं।
- पर्यावरण संबंधी मुद्दे / पावर लाइन्स: मिट्टी में रेडॉन या अन्य रसायनों के ऊंचे स्तर, पिछवाड़े में बिजली लाइनों का निर्माण किया जा रहा है या शहर के माध्यम से चलने वाली पाइपलाइन आपके घर को शीर्ष डॉलर के लिए बेचने में मुश्किल होगी।
कुंजी 3: जिस टीम के साथ आप काम करते हैं वह आपको बना या तोड़ सकता है
सफल संपत्ति फ्लिप जल्दी से किया जाता है और सही कीमत के लिए किया जाता है। गलत ठेकेदार, डिजाइनर या रियल्टीर को भर्ती करना जल्दी ही फ्लॉप में फ्लिप कर सकता है। आदर्श रूप से, संपत्ति पर बंद होने से पहले आपके पास भरोसेमंद व्यक्तियों की एक टीम होगी ताकि आप समय बर्बाद न करें।
डिजाइनर
यदि आप अपने नवीनीकरण के लिए एक डिजाइनर को किराए पर ले रहे हैं, तो आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि वह क्षेत्र से परिचित है। आखिरी चीज जो आप करना चाहते हैं वह अधिक सुधार है। हर घर को कलकत्ता संगमरमर और ब्राजील के दृढ़ लकड़ी के फर्श की जरूरत नहीं है। आप एक महान मंजिल योजना और साफ डिजाइन के साथ महान पैसे कमा सकते हैं। रसोई और स्नान घर बेचते हैं, लेकिन ज्यादातर खरीदारों को $ 400 नल और $ 40 एक के बीच का अंतर नहीं पता होगा।
बाजार को जानना यह भी निर्धारित करेगा कि इस क्षेत्र में किस प्रकार का खरीदार दिख रहा है। क्या क्षेत्र बहुत सारे एकल, नवविवाहित, छोटे बच्चों के साथ युवा परिवारों, स्थापित परिवारों या खाली घोंसले को आकर्षित करता है? यह नवीनीकरण के लिए सबसे अच्छा तरीका निर्धारित करने में मदद करेगा। क्या आपको एक और शयनकक्ष जोड़ना चाहिए? बच्चों के लिए एक परिवार के कमरे पर ध्यान केंद्रित करें? क्या मुख्य सूट मुख्य ड्रॉ होने वाला है?
ठेकेदार
इसमें इलेक्ट्रीशियन, प्लंबर, साइडर्स, छत, एचवीएसी ठेकेदार, पेंटर्स, पावर और किसी और की आवश्यकता हो सकती है। आप कई बोलियां प्राप्त करना चाहते हैं ताकि आपको सबसे अच्छी कीमत मिल सके, लेकिन आप क्रेडेंशियल जांचना भी चाहते हैं क्योंकि सबसे अच्छी कीमत हमेशा सर्वोत्तम गुणवत्ता का काम नहीं होती है। आपको लगता है कि शुरुआत में आपको बहुत अच्छी कीमत मिली है, लेकिन ठेकेदार के कमजोर काम को ठीक करने की कोशिश करने में अधिक समय और पैसा खर्च करना होगा।
सुनिश्चित करें कि ठेकेदार आवश्यक परमिट को समझता है जिसे शहर के साथ नवीनीकरण के लिए बाहर निकालना है। शहर परमिट को संसाधित करने में कितना समय लगता है? क्या कोई ज़ोनिंग समस्याएं हैं जिन्हें अनुमोदित किया जाना चाहिए? शहर के साथ परमिट मुद्दे महीनों के लिए नौकरियां पकड़ सकते हैं और किसी भी संभावित लाभ को जल्दी से कम कर सकते हैं।
ठेकेदार भी "कम आकलन" के लिए कुख्यात हैं कि नौकरी कब तक ले जाएगी। सुनिश्चित करें कि आपके पास पूरा होने के लिए ठेकेदार के साथ एक निर्धारित समय सीमा है। आपको इन बजटों के लिए अपने बजट में एक आकस्मिक निधि भी शामिल करनी चाहिए जो समय पर पूरा नहीं हुआ है।
Realtors
क्या आप एक रियल्टीर के साथ बेचेंगे या संपत्ति बेचने का प्रयास करेंगे। यदि आप एक रियाल्टार के साथ बेचते हैं, तो बिक्री पर अपने कमीशन में कारक रखना याद रखें।
एक रियाल्टर चुनते समय, आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि वे उस बाजार को जानते हैं जहां आप घर बेचने की कोशिश कर रहे हैं। भले ही आपने अतीत में रीयलटर के साथ काम किया हो, फिर भी वे उस विशेष बाजार के लिए सबसे अच्छा फिट नहीं हो सकते हैं।
इसके अलावा, कई Realtors बस एक त्वरित बिक्री करने में रुचि रखते हैं और जरूरी नहीं कि शीर्ष डॉलर के लिए घर बेच रहे हों। सुनिश्चित करें कि आपने अपना खुद का शोध किया है और आपको उस रियाल्टार की संख्या के साथ सहज महसूस होता है जिसे आप घर के लिए प्राप्त कर सकते हैं। आप एक त्वरित बिक्री चाहते हैं, लेकिन आप टेबल पर बहुत अधिक पैसा नहीं छोड़ना चाहते हैं।