भूमि पर क्या विकसित किया जा सकता है?
किस भूमि का उपयोग किया जा सकता है, इसकी संभावनाएं अनंत हैं।
जबकि ज़ोनिंग आवश्यकताओं को जमीन के एक विशिष्ट पार्सल पर बनाया जा सकता है, सामान्य रूप से, जमीन के कच्चे टुकड़े पर कुछ भी विकसित किया जा सकता है। उदाहरण के लिए:
- एकल परिवार के घर
- मल्टी फैमिली होम
- कार्यालय की जगह
- बेचने की जगह
- मिश्रित खुदरा और आवासीय अंतरिक्ष
- होटल
- आश्रय
- स्ट्रिप मॉल
- अस्पताल
- मॉल
- खेत
- पार्किंग
भूमि खरीदने में आपका लक्ष्य क्या है?
वास्तव में जमीन का एक टुकड़ा खरीदने से पहले, आपको यह तय करना होगा कि निवेश के लिए आपका लक्ष्य क्या है। विचार करने के लिए कई अलग-अलग रणनीतियां हैं और यह एक आकार नहीं है जो सभी दृष्टिकोणों के अनुरूप है। दो अलग-अलग निवेशकों के पास भूमि के एक ही टुकड़े के लिए दो बहुत अलग दृष्टिकोण हो सकते हैं। इसके अलावा, एक ही निवेशक के पास भूमि के दो अलग-अलग भूखंडों के लिए दो अलग-अलग दृष्टिकोण हो सकते हैं।
जमीन खरीदने पर विचार करने के लिए यहां सात रणनीतियों हैं:
1. खरीदें और बेचें:
इस दृष्टिकोण में, आप मूल रूप से भूमि को फिसल रहे हैं। आपको विश्वास है कि आपने बाजार मूल्य से नीचे जमीन खरीदी है और उम्मीद कर रहे हैं कि आप एक और खरीदार पा सकते हैं जो बाजार मूल्य से अधिक या अधिक भुगतान करने के इच्छुक है।
आप अपने हिस्से पर भूमि पर बहुत कम काम करने के साथ त्वरित बिक्री की उम्मीद कर रहे हैं।
2. खरीदें और पकड़ो:
इस दृष्टिकोण में, आप जमीन खरीदते हैं और समय पर इसे पकड़ते हैं। आप मानते हैं कि जमीन मूल्य में सराहना करेगी। आपको अभी भी भूमि पर करों का भुगतान करना होगा, साथ ही इस समय भूमि को बनाए रखने के लिए कोई अतिरिक्त लागत भी होगी।
यह उन क्षेत्रों में एक आम दृष्टिकोण है जिन्हें पुन: विनियमित किया जा रहा है। निवेशक आशा करता है कि वे भविष्य में एक डेवलपर को बेच सकें क्योंकि क्षेत्र अधिक लोकप्रिय हो गया है।
3. खरीदें, विकसित करें और दबाएं:
इस दृष्टिकोण में, आप भूमि को विकसित करने के इरादे से भूमि का एक कच्चा टुकड़ा खरीद रहे हैं। उदाहरण के लिए, आप टाउनहाउस का एक जटिल निर्माण कर सकते हैं जिसे आप आवासीय किरायेदारों को किराए पर लेंगे। आप एक स्ट्रिप मॉल बनाने का भी निर्णय ले सकते हैं, जिसे आप खुदरा किरायेदारों को किराए पर ले सकते हैं। एक और विकल्प बिस्तर और नाश्ता विकसित करना हो सकता है जिसे आप चलाएंगे और प्रबंधित करेंगे।
4. खरीदें, खेती और पकड़ो:
इस दृष्टिकोण में, आप भूमि पर संपत्ति बनाने की तुलना में वास्तविक भूमि का उपयोग करने में अधिक रुचि रखते हैं। उदाहरण के लिए, आप भूमि पर फसलों को विकसित करना, पशुधन के लिए इसका उपयोग करना, क्रिसमस के पेड़ के खेत की स्थापना करना या अंगूर की स्थापना करना चाहते हैं। आप सक्रिय रूप से जमीन का प्रबंधन करेंगे और भूमि का उत्पादन करने के लिए लाभ कमाने की उम्मीद करेंगे।
5. खरीदें, एंटाइटेलमेंट प्रक्रिया के माध्यम से जाओ और बेचें:
इस परिदृश्य में, आप भूमि खरीद लेंगे और फिर एक विशिष्ट उपयोग के लिए संपत्ति को ज़ोन करने की प्रक्रिया के माध्यम से जाएं। उदाहरण के लिए, भूमि का एक भूखंड हो सकता है जिसे व्यावसायिक उपयोग के लिए ज़ोन किया गया था, लेकिन अब यह क्षेत्र विकसित हुआ है, यह एक नई उच्च वृद्धि आवासीय इमारत के लिए एक उत्कृष्ट जगह होगी।
यदि आप भूमि को आवासीय उपयोग के लिए फिर से ज़ोन करने में सक्षम हैं, तो यह जमीन को संभावित डेवलपर्स और अधिक वांछनीय के लिए अधिक मूल्यवान बना देगा, क्योंकि यह एक अतिरिक्त कदम है जिसे उन्हें स्वयं नहीं करना है।
6. खरीदें, विकसित करें और बेचें:
इस मामले में, आप भूमि को स्वयं विकसित करने के इरादे से जमीन खरीदते हैं और फिर इसे अंतिम उपयोगकर्ता को बेचते हैं। उदाहरण के लिए, आप जमीन खरीदते हैं, एक नया निर्माण घर बनाते हैं और फिर इसे एक ऐसे खरीदार को बेचते हैं जो इसमें रहना चाहता है। एक और उदाहरण के रूप में, आप एक दाख की बारी स्थापित करते हैं और इसे एक खरीदार को बेचते हैं जो अंगूर का प्रबंधन और संचालन करेगा।
7. खरीदें, विकास करें और किराए पर लें:
अंत में, आप भूमि विकसित कर सकते हैं और फिर भूमि को किसी और को किराए पर ले सकते हैं। उदाहरण के लिए, आप भूमि खरीद सकते हैं और उस पर पार्किंग स्थल लगाने का फैसला कर सकते हैं क्योंकि वहां क्षेत्र में पर्याप्त पार्किंग नहीं है। आस-पास की एक बहु-पारिवारिक संपत्ति के मालिक से पूछता है कि क्या वे आपसे बहुत कुछ किराए पर ले सकते हैं क्योंकि उनके किरायेदारों के लिए पर्याप्त पार्किंग नहीं है।
जमीन खरीदने पर विचार करने के जोखिम
भूमि का एक अविकसित टुकड़ा निश्चित रूप से अंतहीन संभावनाओं को पकड़ता प्रतीत होता है। हालांकि, आपको जल्द ही पता चलेगा कि इस भूमि को विकसित करने या बेचने की कोशिश के दौरान आपको कई प्रतिबंध और चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा। सरकार उस संपत्ति के प्रकार को प्रतिबंधित कर सकती है जिसे बनाया जा सकता है या जिस तरह से जमीन का उपयोग किया जा सकता है। आप बाढ़ या दूषित पदार्थ जैसे पर्यावरणीय समस्याओं का सामना कर सकते हैं।
यहां भूमि खरीदने के पांच जोखिम हैं जिनके बारे में पता होना चाहिए:
1. ज़ोनिंग वर्गीकरण
जमीन खरीदने के दौरान आप सामना कर सकते हैं एक बड़ी समस्या जमीन के इस्तेमाल के तरीके के साथ मुद्दों पर ज़ोनिंग कर रहे हैं। प्रत्येक शहर में भूमि उपयोग योजना है। यह मूल रूप से वाणिज्यिक, आवासीय, कृषि, औद्योगिक, ऐतिहासिक या यहां तक कि मिश्रित उपयोग सहित विभिन्न क्षेत्रों में शहर को विभाजित करता है।
भूमि का उपयोग:
पहला मुद्दा आपको निपटाना होगा जिस तरह से भूमि का उपयोग किया जा सकता है। यदि भूमि आवासीय उपयोग के लिए ज़ोन की जाती है और आप भूमि पर आवासीय संपत्ति बनाने की योजना बनाते हैं, तो आपको कोई समस्या नहीं है।
हालांकि, अगर आप जमीन को ज़ोन करने के तरीके को बदलना चाहते हैं, तो आपके हाथों पर लड़ाई हो सकती है। उदाहरण के लिए, भूमि आवासीय उपयोग के लिए ज़ोन किया गया है और आप साइट पर एक वाणिज्यिक संपत्ति बनाना चाहते हैं। इनमें से कुछ ज़ोनिंग वर्गीकरण दशकों पुराना हैं, इसलिए यदि शहर के वर्तमान लेआउट के साथ नया कार्य समझ में आता है तो शहर भूमि के पुन: वर्गीकरण के लिए खुला हो सकता है। अन्य बार यह इतना आसान नहीं है।
जमीन को पुनः वर्गीकृत करने के लिए आपको शहर को याचिका दायर करनी होगी। कई कस्बों से आप यह दिखाना चाहते हैं कि पड़ोस में काफी बदलाव आया है जो ज़ोनिंग में बदलाव की गारंटी देगा। आपको साइट पर जो भी निर्माण होगा, उसका प्रस्ताव प्रस्तुत करना होगा। आपको यह दिखाना होगा कि आपका विकास शहर की मौजूदा भूमि विकास योजना के अनुकूल है और इसका कोई नकारात्मक प्रभाव नहीं होगा, जैसे आसपास के क्षेत्रों में बाढ़ या यातायात बढ़ाना।
सार्वजनिक सुनवाई की संभावना होगी। यहां तक कि यदि आप बोर्ड पर नगर परिषद प्राप्त कर सकते हैं, तो हो सकता है कि आप पड़ोसियों के साथ अपने हाथों पर अलग लड़ाई कर सकें जो आपको बनाने में सक्षम होने से रोकने के लिए याचिका दायर करेंगे।
2. ज़ोनिंग प्रतिबंध
जमीन खरीदने पर विचार करने वाला दूसरा कारक विकास का आकार है जिसे आपको बनाने की अनुमति होगी।
सेटबैक आवश्यकताएं:
आम तौर पर एक कोड होता है जिसके लिए आपकी संपत्ति पड़ोसी संपत्ति लाइनों से एक निश्चित दूरी का निर्माण करने की आवश्यकता होगी। इसमें सामने शामिल है, जो सड़क, दोनों तरफ और पीछे की संभावना है। घर, गेराज या डेक जैसे स्थायी ढांचे, संपत्ति लाइनों से एक निश्चित दूरी दूर बनाया जाना चाहिए।
जो भी आप देख रहे हैं उसके आकार के आधार पर, यह संरचना के आकार को बहुत प्रभावित कर सकता है जिसे बनाया जा सकता है, संभावित रूप से यह निवेश के लायक नहीं है।
लोट कवरेज:
बाढ़ के मुद्दों को रोकने के लिए यह कोड जगह पर है। बहुत सारे कवर का एक निश्चित प्रतिशत होना चाहिए जो कवर नहीं है, जहां बारिश में मिट्टी में घूमने की क्षमता होती है ताकि यह पड़ोसी संपत्तियों को बाढ़ न दे।
तल क्षेत्र अनुपात:
संपत्ति के प्रत्येक मंजिल का वर्ग फुटेज, (कुछ कस्बों में बेसमेंट शामिल हैं, अन्य नहीं हैं) एक साथ जोड़े जाएंगे और फिर बहुत से आकार के आधार पर विभाजित किए जाएंगे। कुल मंजिल क्षेत्र केवल बहुत आकार का एक निश्चित प्रतिशत हो सकता है, जो प्रत्येक शहर निर्धारित करेगा।
ऊंचाई:
आपको उस संरचना की ऊंचाई जानने की जरूरत है जिसे आप बना सकते हैं। यदि आप तीन परिवार की इमारत पर योजना बना रहे थे, लेकिन शहर उस स्थान पर दो से अधिक कहानियों की अनुमति नहीं देगा, तो निवेश आपके लिए मौद्रिक समझ नहीं देगा।
सहायक इमारतें:
गैरेज और शेड जैसे संरचनाओं के आकार और प्लेसमेंट पर कोड प्रतिबंध होंगे। संपत्ति के लिए आपके पास कितनी पार्किंग रिक्त स्थान होनी चाहिए, इसकी आवश्यकता हो सकती है। कुछ कस्बों को इन रिक्त स्थानों को कवर करने की भी आवश्यकता हो सकती है।
3. पर्यावरण संबंधी मुद्दे
कच्ची भूमि खरीदने का तीसरा खतरा यह नहीं है कि आप नहीं जानते कि मिट्टी के नीचे क्या है। आप रेडॉन या एस्बेस्टोस के उच्च स्तर का सामना कर सकते हैं। मिट्टी अस्थिर और निर्माण करने के लिए अनुपयुक्त हो सकता है। यदि आप मिट्टी पर निर्माण करते हैं जो स्थिर नहीं है, तो यह आपकी संपत्ति की नींव को क्रैक कर सकता है।
जमीन बाढ़ क्षेत्र में स्थित हो सकती है। यदि आप बाढ़ को रोकने के लिए संपत्ति को बढ़ा सकते हैं या मिट्टी के ग्रेडिंग को बदल सकते हैं तो यह दुनिया का अंत नहीं होगा। बाढ़ बीमा बहुत महंगा है और संभावित खरीदारों के लिए एक सौदा-ब्रेकर हो सकता है।
हालांकि अपवाद हैं। होबोकन का अधिकांश, न्यू जर्सी बाढ़ क्षेत्र में स्थित है, लेकिन न्यूयॉर्क शहर से इसकी निकटता के कारण, उस क्षेत्र की भूमि को बहुत मूल्यवान माना जाता है।
4. उपयोगिता तक पहुंच
स्थान पर उपयोगिता प्राप्त करना कितना आसान है? इसमें सीवर, चलने वाला पानी, बिजली, गैस, टेलीफोन, केबल और इंटरनेट शामिल है। क्या पड़ोसी संपत्तियों में ये सेवाएं होती हैं, या कहीं भी बीच में जमीन की आपकी साजिश नहीं है।
यदि आपकी संपत्ति कहीं भी के बीच में नहीं है और सीवर लाइन तक पहुंच नहीं है, तो आप यह निर्धारित करने के लिए मिट्टी पर एक पेर्कलेशन परीक्षण कर सकते हैं कि संपत्ति पर एक सेप्टिक सिस्टम स्थापित किया जा सकता है या नहीं। यह परीक्षण निर्धारित करता है कि मिट्टी के माध्यम से पानी कितनी जल्दी निकलता है। मान लीजिए कि जमीन परिक्रमा परीक्षण पास होता है, आपको पीने के पानी के लिए भी अच्छी तरह खोदना होगा, जिससे आसानी से पांच आंकड़े खर्च होंगे।
इन यूटिलिटीज को अपनी संपत्ति पर प्राप्त करना एक महत्वपूर्ण खर्च हो सकता है। यदि आप आवश्यक उपयोगिताओं तक पहुंच प्राप्त करने में असमर्थ हैं, तो आप किसी भी संभावित विकास के लिए आपदा कर सकते हैं।
5. कोई आय नहीं, लेकिन व्यय
जब आप कच्ची भूमि खरीदते हैं, तो जमीन पर कुछ भी नहीं है, इसलिए यह आय उत्पन्न नहीं कर रहा है। रिक्त भूमि पर ऋण प्राप्त करना बहुत मुश्किल है, इसलिए आपको भूमि में नकदी का भुगतान करना होगा, जिससे निवेश में बहुत पैसा बचाया जा सकेगा।
कोई आय उत्पन्न नहीं हुई है, लेकिन आप अभी भी भूमि पर खर्च के लिए जिम्मेदार होंगे। मुख्य खर्च कर होगा। जमीन को बनाए रखने के लिए आपको भी भुगतान करना पड़ सकता है, जैसे नियमित रूप से घास काटने।