यदि आप अचल संपत्ति किराये की संपत्ति में निवेश पर विचार कर रहे हैं , तो करने के लिए बहुत सारे शोध हैं। आपको यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि आप मकान मालिक होने के लिए उपयुक्त हैं, और आपके पास संपत्तियों का प्रबंधन करने का समय है। हालांकि, अब के लिए जो कुछ भी है, हम यहां क्या करना चाहते हैं यह जांचना है कि संपत्ति किराए पर लेने वाले कार्यों से नकद प्रवाह उत्पन्न करती है।
हमारे उदाहरण के लिए, हम एक चारplex का उपयोग करेंगे, जिसमें सभी चार इकाइयां पूर्णकालिक किराये के लिए नियत हैं। निवेश के रूप में अचल संपत्ति की संभावना को दर्शाने के लिए यह एक साधारण नकद प्रवाह गणना है। इसके लिए महत्वपूर्ण, अधिकांश निवेश के साथ, सामने के अंत में एक बुद्धिमान और अच्छी तरह से शोध की गई खरीद है। हम अपने उदाहरण के लिए मान लेंगे कि इस खरीदार ने अपना शोध किया और हमारे चारplex पर अच्छी खरीदारी की। यहां खरीद और किराये के विवरण हैं:
- चारplex की खरीद कीमत $ 325,000 है।
- क्रेता 20 प्रतिशत नीचे, या $ 65,000, $ 260,000 वित्त पोषण करता है।
- प्रति वर्ष $ 1,643 के सिद्धांत / ब्याज भुगतान के साथ, 30-वर्ष का ऋण 6.5 प्रतिशत पर है।
- $ 1,943 प्रति माह के कुल भुगतान के लिए खरीद पर कर और बीमा $ 3,600 / वर्ष है।
खरीदार ने अपना शोध किया और इन इकाइयों के लिए एक स्थिर किराये की मांग को देखता है, जिनमें से सभी समय पर अधिकतर रहते हैं। हालांकि, उनकी गणना में समझदार होने के लिए, 6 प्रतिशत रिक्ति और गैर-भुगतान जोखिम की गणना वास्तविक नकद प्रवाह की अपेक्षा करने के लिए की जाएगी।
इकाइयां सभी समान हैं और प्रत्येक 900 डॉलर प्रति माह के लिए किराए पर लेती हैं। चलो देखते हैं कि हमारी गणना कैसे टूट जाती है:
- सकल किराये की आय $ 900 एक्स 4 एक्स 12 महीने या $ 43,200 प्रति वर्ष है।
- भुगतान $ 1,943 एक्स 12 = $ 23,316 प्रति वर्ष हैं।
- पिछले मालिक की मरम्मत व्यय प्रति वर्ष $ 1,700 औसत है।
- रिक्ति और क्रेडिट हानि किराए पर 6 प्रतिशत या $ 2,592 प्रति वर्ष अनुमानित है।
- मालिक विविध और विज्ञापन लागतों में प्रत्येक वर्ष $ 400 खर्च करता है, और संपत्ति को स्वयं ही प्रबंधित करता है।
वे बुनियादी परिचालन वस्तुएं हैं जो हमारी नकद प्रवाह गणना में जाती हैं । आइए मुनाफे में हमारी गणना करें:
- किराया आय - रिक्ति हानि - भुगतान - व्यय = कैश फ्लो
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = सकारात्मक नकदी प्रवाह में $ 1,266 प्रति माह।
" नकद निवेश पर नकद " के रूप में आपकी वापसी का विश्लेषण करते हुए, आप $ 65,000 के अपने वास्तविक नकद निवेश को नकदी की वार्षिक वापसी, या $ 15,192 में विभाजित करेंगे। यह आपके नकद निवेश पर 23 प्रतिशत की उपज है! वहां कुछ निवेश हैं जो इस प्रकार की वापसी उत्पन्न करते हैं।
नकदी प्रवाह एक बहुत से इनपुट का एक कार्य है, और उनमें से कोई भी या कई नकद प्रवाह को बदल सकता है या नुकसान पहुंचा सकता है या सुधार सकता है। कुछ बाजार और अर्थव्यवस्था प्रभावित हैं। यदि कोई प्रमुख स्थानीय नियोक्ता बंद हो जाता है या चलता है, तो किराये की संपत्ति की मांग रातोंरात गिर सकती है। यह ऐसा कुछ है जिसे आप नियंत्रित नहीं कर सकते हैं, लेकिन उम्मीद है कि स्थानीय नियोक्ताओं के स्वास्थ्य और योजनाओं के बारे में आपकी सावधानी बरतें। यदि वे हाल ही में एक लंबे पट्टे के साथ स्वस्थ और लाभदायक हैं, तो आप शायद अच्छे आकार में हैं।
आपके नियंत्रण से बाहर होने वाले अन्य कारक अचल संपत्ति कर और संपत्ति बीमा हैं।
कर और प्रीमियम बढ़ सकते हैं, परिचालन लागत बढ़ा सकते हैं और ऑपरेटिंग आय और नकदी प्रवाह को कम कर सकते हैं। इन नकारात्मक कारकों को अन्य कारकों के साथ मुआवजा दिया जा सकता है जिन पर आपके पास कुछ नियंत्रण होता है। आप मार्केटिंग, प्रबंधन और रखरखाव लागत को कम करने के तरीके ढूंढ सकते हैं। बेशक, यदि किराये बाजार मजबूत है, तो आप किराए बढ़ा सकते हैं। यह नाजुक संतुलन है, ऐसा करने से रिक्तियों में वृद्धि हो सकती है। अधिक रिक्त इकाइयों से आय का नुकसान आसानी से बढ़े हुए किराए से किसी भी लाभ को मिटा सकता है।
इस किराए की संपत्ति निवेश श्रृंखला के बाकी हिस्सों को अन्य तरीकों से देखने के लिए देखें, जिनमें यह उदाहरण संपत्ति कर और अन्य प्रोत्साहन और रिटर्न प्रदान करती है।