वाणिज्यिक ऋणदाता अपने अंडरराइटिंग में काफी सावधान हैं। चूंकि वाणिज्यिक ऋण में खरीदारों के व्यक्तिगत क्रेडिट इतिहास शायद ही कभी महत्वपूर्ण हैं, इसलिए वे उधार निर्णय लेने के लिए अन्य मानदंडों का उपयोग करते हैं। वाणिज्यिक संपत्ति आय उत्पन्न करने के लिए खरीदी जाती है, इसलिए लोकप्रिय मानदंडों में से एक यह देखने के लिए आय को देखना है कि क्या यह पर्याप्त रूप से बंधक का भुगतान करने और उधारकर्ताओं के लिए लाभ छोड़ने के लिए पर्याप्त है या नहीं।
जब कोई ऋणदाता एक अपार्टमेंट या बहुआयामी संपत्ति को देखता है, चाहे बंधक प्रदान किया जाएगा, और कितना, डीएससीआर, या ऋण सेवा कवरेज अनुपात का उपयोग करके निर्धारित किया जा सकता है। यह एक साधारण गणना है, लेकिन बहुत महत्वपूर्ण है। ऋणदाता व्यक्तिगत क्रेडिट स्कोर या मालिकों के इतिहास के साथ वास्तव में बहुत चिंतित नहीं है। निवेश का उद्देश्य आरओआई, निवेश पर वापसी, और नकदी प्रवाह है, इसलिए नकदी प्रवाह प्राथमिक विचार है।
दरअसल, निवेशकों को यह सुनिश्चित करने में उधारदाताओं की देखभाल का महत्व होना चाहिए कि नकद प्रवाह की गणना एक अपार्टमेंट परियोजना के लिए सही है। वे वित्तीय देखना चाहते हैं जो आय और व्यय दिखाते हैं। फिर वे निर्धारित करेंगे कि क्या ये संख्याएं भविष्य में जारी रहेंगी, या संभवतः बेहतर या बदतर हो जाएंगी। जब संख्याएं दिखाती हैं कि नकद प्रवाह पर्याप्त रूप से ऋण सेवा को कवर करेगा, तो यह निवेशक के निवेश चयन और मूल्यांकन कौशल को मान्य करता है।
हालांकि एक परियोजना और बंधक राशि के साथ पहले से ही डीएससीआर की गणना करने के लिए कई जगहें हैं, यह अधिक संभावना है कि एक खरीदार यह जानना चाहेंगे कि वे उस परियोजना पर कितना उधार ले सकते हैं, जिसे वे खरीदने पर विचार कर रहे हैं। निवेशक अपनी गणना करते हैं और उनके द्वारा उठाए गए नंबरों को सत्यापित करने के लिए उनके चुने हुए ऋणदाता को देखते हैं।
निवेशकों और उधारदाताओं दोनों के पास इस संबंध में एक आम लक्ष्य है। क्या परियोजना पर्याप्त लाभ के साथ ऋण की सेवा के लिए पर्याप्त लाभदायक होने जा रही है?
हम इसे दो दिशाओं से देखेंगे, वर्तमान डीएससीआर प्राप्त करेंगे और एक ऋणदाता-आवश्यक डीएससीआर के साथ संपत्ति का मूल्यांकन करेंगे। यह गणना 1.20 के सामान्य ऋणदाता न्यूनतम स्वीकार्य डीएससीआर का उपयोग करके उस राशि में वापस आती है। फिर हम इसे दूसरी दिशा करेंगे, डीएससीआर प्राप्त करेंगे।
कठिनाई: औसत
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ऐसे:
- रिक्ति और क्रेडिट नुकसान घटाने के बाद नकद प्रवाह , या सकल परिचालन आय निर्धारित करें ।
$ 187,000 / वर्ष का कुल किराया - 9% रिक्ति और क्रेडिट हानि ($ 16,830) = $ 170,170
- फिर कर और बीमा समेत संचालन और प्रबंधन के लिए अन्य सभी खर्चों को घटाकर एनओआई या नेट ऑपरेटिंग आय प्राप्त करें।
सकल ऑपरेटिंग आय - सभी व्यय = एनओआई, या नेट ऑपरेटिंग आय
$ 170,170 - 72,470 (व्यय) = $ 97,700 एनओआई
$ 97,700 / 12 महीने = $ 8142 / माह NOI
- यदि ऋणदाता 1.20 के न्यूनतम स्वीकार्य डीएससीआर का उपयोग कर रहा है, तो वह $ 8142 / माह मासिक बंधक भुगतान 1.2 गुना होना होगा। अधिकतम भुगतान प्राप्त करने के लिए, $ 8142 को 1.2 तक विभाजित करना आवश्यक है।
$ 8142 मासिक शुद्ध आय / 1.20 न्यूनतम डीएससीआर = $ 6785 / माह अधिकतम बंधक भुगतान।
- अब यह निर्धारित करना आवश्यक है कि वर्तमान दरों पर कितना ऋण दिया जाएगा। यदि यह खरीदार 30 साल के ऋण पर 6.875% की ब्याज दर की उम्मीद कर सकता है, तो बंधक कैलकुलेटर हमें बताएगा कि ऋणदाता इस संपत्ति पर $ 1,032,836 ऋण देने के इच्छुक हो सकता है, क्योंकि ऋण और ब्याज दर के परिणामस्वरूप मूलधन और ब्याज भुगतान होगा $ 6785 / माह, और न्यूनतम 1.20 डीएससीआर।
अधिकांश बंधक कैलकुलेटर आपको ऋण राशि की गणना करने के लिए भुगतान, ब्याज दर और समय दर्ज करने देंगे।
- जब हमने शुरू किया, हम जानते थे कि हम एक निर्दिष्ट डीएससीआर का उपयोग करके बंधक राशि में बैकिंग कर रहे थे, क्योंकि हम खरीदारों का आकलन करना चाहते हैं कि संपत्ति के बंधक को कितना उधार लिया जा सकता है जिसे हम खरीद के लिए मूल्यांकन कर रहे हैं। लेकिन, चलिए बस एक डीएससीआर गणना करते हैं जहां हम वर्तमान परियोजना के खर्च और बंधक भुगतान को जानते हैं।
$ 223,000 एनओआई / $ 172,000 वार्षिक बंधक भुगतान = 1.30 डीएससीआर
1.3 इस मामले में 1.2 से बेहतर है, इसलिए शायद एक स्वीकार्य डीएससीआर। हालांकि, यदि एक ऑपरेटिंग प्रोजेक्ट पर एक नया ऋण मांगा जा रहा है, तो वर्तमान एनओआई का इस्तेमाल किया जाएगा जैसा कि हमने पहले देखा था कि बंधक राशि के रूप में क्या उपलब्ध हो सकता है।
जब संख्याएं काम करती हैं, तो निवेशक और उधारकर्ता परियोजना वित्त पोषण और भविष्य की लाभप्रदता के बारे में अच्छा महसूस कर सकते हैं।
जिसकी आपको जरूरत है:
- संपत्ति के लिए आय और व्यय विवरण।
- एक बंधक कैलकुलेटर।