निवेशकों के लिए रियल एस्टेट मूल्यांकन और विश्लेषण

01 - रियल एस्टेट निवेश मूल्यांकन मात्रात्मक और योग्य दोनों है

मैं दूसरे दिन एक संभावित निवेश पर विचार कर रहा था। यह एक चौड़ी चार इकाई बहु-पारिवारिक संपत्ति थी जिसे पूरी तरह मालिक पर कब्जा कर लिया गया था, जो तीस साल तक वहां रहा था। मालिक एक उदार शैक्षिक था और वहां हर जगह ब्रिक-ए-ब्राक और प्राचीन बिखरे हुए थे। जगह ठीक से विभाजित नहीं थी। कालीन को बदलने की जरूरत है और फर्श मरम्मत की जरूरत है। स्थानांतरण की नींव ने जगहों पर फर्श को उछाल दिया था और विभिन्न दीवारों को ऊपर और नीचे भागने वाली बड़ी दरारें बनाई थीं।

मैंने अपने कुछ दोस्तों के साथ जगह का दौरा किया - एक जोड़ी जो अचल संपत्ति में शामिल होने में रूचि रखती थी। उन्होंने दरवाजे पर चलने के पल से उस जगह को लिखा था। लेकिन जब मैंने उन बulg और दरारें देखी तो मैंने एक चीज़ देखी: पैसा। फाउंडेशन की समस्याएं ज्यादातर निवेशकों से डरती हैं, जो प्रतिस्पर्धा को कम करती हैं और मूल्य निर्धारण को नरम कर सकती हैं।

लेकिन इस तरह के सौदे का मूल्यांकन कैसे करें? या किसी भी सौदे, उस मामले के लिए? निजी तौर पर, मैंने विचारों को दो श्रेणियों में तोड़ दिया:

• मात्रात्मक: मैं संपत्ति को निवेश के रूप में कैसे करने की उम्मीद करूं? इस भाग के लिए, मैं अपने कैलकुलेटर, या मेरी स्प्रेडशीट, या मेरे मूल्यांकन सॉफ़्टवेयर को चाबुक कर सकता हूं और कुछ नंबर चला सकता हूं।

• योग्यता: मुझे खुद से पूछना है "क्या मैं इसे खींच सकता हूं?" यदि आप अचल संपत्ति निवेशकों के विशाल बहुमत की तरह हैं, तो आप एक अंशकालिक हैं। इसका मतलब है कि आपको इस परियोजना को अपने "दिन की नौकरी" के शीर्ष पर निपटाना होगा और बाद में इसे प्रबंधित करना होगा। विश्लेषण का यह हिस्सा कुछ आत्मा खोज लेगा; एक कैलकुलेटर आपको यहां मदद करने वाला नहीं है।

02 - मात्रात्मक - कैप दर का उपयोग कर संख्या चलाना

निजी तौर पर, जब मैं निवेश पर विचार कर रहा हूं तो मैं तीन प्रमुख आंकड़ों को देखता हूं। कैप दर , इन उपकरणों में से पहला है।

कैप दर केवल संपत्ति की कीमत से विभाजित वार्षिक शुद्ध आय है। सालों से, निवेशक "1% नियम" का उपयोग कर रहे हैं जो केवल यह कहता है कि संपत्ति के लिए मासिक किराये की आय संपत्ति के लिए भुगतान की जाने वाली कीमत का लगभग 1% होना चाहिए। कुछ बाजार रॉकेटिंग संपत्ति मूल्यों के कारण इस अनुपात से दूर चले गए हैं, लेकिन दूसरों में, आप अभी भी 1% नियम फिट करने वाले गुण ढूंढ सकते हैं। हालांकि, आपको कुछ याद रखना चाहिए कि अंगूठे का 1% नियम बंधक भुगतान और व्यय को कवर करने के लिए वार्षिक आधार पर पर्याप्त नकदी प्रवाह उत्पन्न करने के लिए एक उचित संकेतक है या नहीं। बेशक, बहुत सारे चर हैं जो इस में जाते हैं (करों से लेकर ब्याज दरों तक आपके द्वारा भुगतान किए जाने वाले भुगतान के प्रतिशत तक) लेकिन यह एक प्रारंभिक बिंदु है।

03 - एक मात्रात्मक मूल्यांकन उपकरण के रूप में नकद प्रवाह

कैप रेट के बारे में आपकी एकमात्र वजह यह है कि आप वास्तव में एक आसान प्रॉक्सी की कोशिश कर रहे हैं कि निवेश किस तरह का कैशफ़्लो उत्पन्न करने जा रहा है। निवेश में, नकदी राजा है - इस संकट को अपने जोखिम पर नजरअंदाज करें।

कैशफ़्लो का आकलन प्रमुख अपेक्षित नकद बहिर्वाह (कर, प्रिंसिपल, ब्याज, व्यय, रिक्तियों, फीस, मरम्मत) की साजिश रचने और संपत्ति की आय के साथ तुलना करने की आवश्यकता है। आप इसे या तो स्प्रेडशीट के माध्यम से कर सकते हैं या एक रियल एस्टेट मूल्यांकन सॉफ्टवेयर पैकेज का उपयोग कर सकते हैं।

04 - एक मात्रात्मक रियल एस्टेट निवेश विश्लेषण उपकरण के रूप में वापसी की दर

बदले में, कैशफ़्लो आपको संपत्ति की अपेक्षित दर (आरओआर) की गणना करने की अनुमति देगा। वापसी की दर लाभप्रदता का एक उपाय है; यह उस नकद को मापता है जो एक परियोजना बनाम नकदी बनाम आपको परियोजना में डालनी होगी।

इस अनुपात की गणना करने के लिए आपको एक स्प्रेडशीट या रीयल एस्टेट मूल्यांकन सॉफ्टवेयर की आवश्यकता होगी। मुझे लगता है कि यह बेहद उपयोगी है क्योंकि यह मुझे उस रिटर्न की तुलना करने की इजाजत देता है जिसकी मैं निवेश के लिए उम्मीद कर रहा हूं। रिटर्न मैं अन्य, असमान निवेश के लिए उचित रूप से उम्मीद करता हूं। उदाहरण के लिए: यदि मैंने इस आलेख की शुरुआत में वर्णित संपत्ति के लिए संख्याएं चलाईं और यह मुझे वापस 8% की वापसी की दर पर लात मार दिया तो मैं निश्चित रूप से पास करूंगा।

मैं शेयर बाजार (कम जोखिम, और एक बहुत कम प्रयास) पर 8% निवेश प्राप्त करने की उम्मीद कर सकता हूं। जोखिम और प्रयास के लिए मुझे इस परियोजना में शामिल करना होगा, मुझे उम्मीद है कि वापसी की दर 20% के उत्तर में अच्छी तरह से होगी।

05 - योग्यता - क्या आप परियोजना पूरी कर सकते हैं?

जैसा कि मैंने ऊपर बताया है, आपका कैलकुलेटर यहां मदद नहीं करेगा। यह तब होता है जब आपको दर्पण में एक नज़र डालने की आवश्यकता होती है और इस बारे में सोचना पड़ता है कि आप परियोजना में कितना समय और प्रयास करने में सक्षम होंगे।

दोबारा, इस परियोजना की शुरुआत में मैंने जिस परियोजना के बारे में बात की थी, उस पर गौर करें। मान लें कि आप इसे एक समान अवसर के साथ तुलना कर रहे हैं; एक ही पड़ोस में एक और बहु-परिवार लेकिन जिसके लिए कम काम की आवश्यकता है। आप फिक्सर-अपर पर उस अवसर को तब तक ले लेंगे जब तक कि दूसरे ने वापसी की काफी अधिक दर नहीं दी। लेकिन कितना अधिक?

निवेशकों को शुरू करने के लिए मैं हमेशा एक ही सलाह देता हूं: इस क्षेत्र में सावधानी के पक्ष में गलती है। एक प्रोजेक्ट जो आप कर सकते हैं वह उस व्यक्ति से असीम रूप से बेहतर है जिसने आप उस समय तक जला दिया है जब आप इसके माध्यम से आधा रास्ते हैं। अपनी आराम सीमा में कुछ ढूंढें जो कुछ सभ्य संख्याएं प्रदान करता है, इसे पूरा करें, फिर अगली बार एक और चुनौतीपूर्ण (और उम्मीदपूर्वक अधिक लाभदायक) परियोजना पर जाएं।

निष्कर्ष:

विश्लेषण भाग कला, भाग विज्ञान है। निवेश के मूल्यांकन पर अधिक विचारों के लिए इस खंड में अन्य विषयों पर नज़र डालें।

लेखक क्रिस स्मिथ एक रियल एस्टेट निवेशक है, निवेशकों और रियल एस्टेट पेशेवरों के लिए ऑनलाइन संदर्भ के संस्थापक और कॉर्पोरेट फाइनेंस मैगज़ीन, यूरोमोनी और बिजनेस जर्नल नेटवर्क में लेख प्रकाशित किए हैं।