नकदी के बिना रियल एस्टेट में निवेश के लिए रणनीतियां
नकदी के बिना अचल संपत्ति निवेश के लिए रणनीतियों हैं।
आप कुछ सौ व्यापार कार्ड की लागत के रूप में कम से कम शुरू कर सकते हैं। यह "आसान पैसा" के बारे में एक लेख नहीं है। हालांकि आपकी इच्छा और कुछ लेगवर्क के साथ रियल एस्टेट निवेश में शुरू करने के तरीके हैं, लेकिन यह आसान नहीं है, लेकिन यह थोड़ी देर में आपकी जेब में नकदी में बदल सकता है।
टीवी पर, प्रिंट और इंटरनेट पर हर जगह गुरु हैं जो इन सभी विधियों को पढ़ते हैं। आप रियल एस्टेट निवेश वेबसाइटों से बहुत कुछ सीख सकते हैं, लेकिन बहुत महंगा पाठ्यक्रम या सलाह देने के लिए सावधान रहें। दूसरों ने कड़ी मेहनत सीखी है कि इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि प्रशिक्षक आपको कितना जानता है और सिखाता है, यह अभी भी आपके ऊपर जाने और इसे लागू करने के लिए है। ऐसी कुछ तकनीकें जो आपको रियल एस्टेट से पैसे कमाने के लिए बिना किसी नकदी के पैसे कमाने की अनुमति देगी:
- बर्ड डॉगिंग
- कार्य
- लीज विकल्प
- सैंडविच लीज़
- बैक-टू-बैक क्लोजिंग्स
यहां इन तकनीकों का एक सिंहावलोकन है, वे कैसे काम करते हैं, और कैसे कुछ रियल एस्टेट निवेशक अपने निवेश व्यवसायों में नकदी आय के लिए उनका उपयोग कर रहे हैं।
बर्ड डॉगिंग
इससे पहले कि आप वास्तव में मूल्य की सराहना कर सकें, एक पक्षी कुत्ता रियल एस्टेट निवेशकों को प्रदान कर सकता है, चलिए देखते हैं कि ये निवेशक कौन हैं। दिमाग में आने वाली पहली चीज़ एक "फ्लीपर" है, घर खरीद रही है, उन्हें ठीक कर रही है और उन्हें लाभ के लिए जल्दी बेच रही है।
फिर दीर्घकालिक निवेशक है जो घरों को किराये की संपत्तियों के रूप में खरीदता है, नकद प्रवाह और समय के साथ प्रशंसा को महसूस करता है।
इन रियल एस्टेट निवेश रणनीतियों में से कोई भी बहुत लाभदायक हो सकता है। निवेशक चुनने वाली कौन सी रणनीति उनके लक्ष्यों, स्वभाव और जोखिम सहनशीलता के बारे में है।
ज्यादातर लोग सोचते हैं कि इन निवेशकों में से कई निवेशक हैं, खासकर लंबी अवधि के किरायेदारों के निवेशक। वे कौन है? टीवी पर देखे जाने वाले उच्च प्रोफ़ाइल प्रकार केवल कुछ ही हैं। विशाल बहुमत वे लोग हैं जिन्हें आप हर दिन देखते हैं। उनके पास एक और सफल व्यवसाय हो सकता है और नकद है कि वे अचल संपत्ति में निवेश करना चाहते हैं।
अपने कारोबार को चलाने के लिए अपने अधिकांश समय की आवश्यकता होती है, और वे रियल एस्टेट एजेंटों जैसे पारंपरिक संसाधनों पर भरोसा करते हैं ताकि वे निवेश संपत्ति सौदों का पता लगा सकें। वे आमतौर पर इन सौदों के लिए अधिक भुगतान करेंगे क्योंकि रियल एस्टेट एजेंट एकाधिक लिस्टिंग सेवा ( एमएलएस ) सूची से बाहर काम कर रहे हैं। मूल्य निर्धारण में बहुत लचीलापन नहीं है, खासकर सौदे में कमीशन के साथ।
इनमें से कई निवेशक कई गुण खरीद रहे हैं। उनकी प्रतिक्रिया क्या होगी यदि उनसे संपर्क किया गया था, जिन्होंने कहा था कि वे उन्हें खरीददारी के मुकाबले 10% से 40% कम पैसे के लिए घर खरीद सौदे ला सकते हैं? जवाब सरल है, क्योंकि वे पैसे कमाने के लिए इसमें हैं।
वे घर के लिए जितना कम भुगतान करते हैं, उतना ही बेहतर निवेश पर निवेश (आरओआई) नकदी प्रवाह से, और जितनी जल्दी उन्होंने इक्विटी लॉक की है।
वे चाहते हैं कि यह व्यक्ति उन्हें सौदा करे। इस व्यक्ति को एक पक्षी कुत्ते के रूप में जाना जाता है। यह एक थोक व्यापारी होने की तरह थोड़ा सा है।
काम, अनुसंधान और जांच के माध्यम से, पक्षी कुत्ते को ऐसे घरमालक मिलते हैं जिन्हें बेचने की ज़रूरत होती है और वे सूचीबद्ध होने से पहले बंधक कठिनाइयों या फौजदारी के साथ घर या मालिकों के लिए सक्षम नहीं होते हैं। वह पक्षी-कुत्ता है, और इसे शुरू करने के लिए कोई नकदी की आवश्यकता नहीं है, केवल कुछ व्यवसाय कार्ड और बहुत सारे प्रयास हैं। हालांकि, यह अचल संपत्ति को औसत व्यक्ति के लिए बहुत अधिक कर्ज और अधिक नकदी के साथ एक व्यवसाय का निवेश कर सकता है।
वे घरों की तलाश में हैं अचल संपत्ति एजेंट लिस्टिंग नहीं कर रहे हैं। वास्तव में, कुछ पक्षी कुत्तों के पास रियल एस्टेट एजेंट होते हैं जो उन्हें खिलाते हैं जब एक परेशान मकान मालिक बेचने में सक्षम नहीं होता है। पक्षी कुत्ता निवेशक को लाभदायक निवेश प्रदान करता है और शुल्क बंद होने पर $ 2000 और $ 10,000 प्रति सौदा के बीच चलाया जा सकता है।
कार्य
अपने किसी भी धन का उपयोग किए बिना अचल संपत्ति निवेश में पैसा बनाने का एक और तरीका असाइनमेंट का उपयोग करना है। यह एक जटिल प्रक्रिया नहीं है, लेकिन यह आवश्यक है कि आप अपने खरीदार को खरीद अनुबंध में लॉक करने से पहले तैयार हो जाएं। आप वास्तव में विक्रेता के साथ अपना सौदा करने जा रहे हैं और एक खरीद अनुबंध लिखने जा रहे हैं। अनुबंध इंगित करेगा कि क्रेता "आपका नाम और / या असाइनमेंट" है।
यह आपको विक्रेता की किसी और सहमति के बिना किसी अन्य व्यक्ति, आपके खरीदार को अनुबंध सौंपने की अनुमति देता है। वे एक नकद खरीदार होना चाहिए, लेकिन यह आमतौर पर मामला है जब आप इस तरह के सौदों कर रहे हैं। विक्रेता को सूचित किया जाएगा कि आपका खरीदार अब खरीदार है और लेनदेन खरीद अनुबंध शर्तों के अनुसार सामान्य रूप से आगे बढ़ेगा।
सौदों को आवंटित करते समय एक और विचार यह है कि आप विक्रेता को सबसे ज्यादा पैसा जमा करते हैं। यह पैसा समापन को संभालने वाली शीर्षक कंपनी के साथ जमा किया जाता है, और आपको वह धनवापसी नहीं मिल जाएगी। यह आपके खरीदार को स्थानांतरित कर देगा। इसलिए, आप इस राशि को यथासंभव कम रखना चाहेंगे क्योंकि अभी भी कुछ जोखिम है कि सौदा बंद नहीं होगा।
यदि आप नियमित रूप से निवेशक खरीदारों के साथ काम करते हैं, तो आप वास्तव में अपना शुल्क प्राप्त करने में सक्षम हो सकते हैं जब आप उन्हें अनुबंध का असाइनमेंट करते हैं, और बंद होने तक प्रतीक्षा नहीं करनी पड़ती है। हालांकि, जब सौदे बंद हो जाता है तो आपको भुगतान किया जा सकता है। बेशक, यदि आप कुछ खरीदारों के साथ अच्छी तरह से गठबंधन कर रहे हैं, और उन्हें सौदा का वर्णन कर सकते हैं और मौखिक प्रतिबद्धता प्राप्त कर सकते हैं, तो आप घर को लॉक करने से पहले सबसे बढ़िया धन भी प्राप्त कर सकते हैं।
लीज विकल्प
लीज विकल्प रणनीति के मूल घटक मासिक पट्टा भुगतान और लीज अवधि के अंत में संपत्ति खरीदने का विकल्प हैं। आइए उदाहरण के लिए एक उदाहरण के माध्यम से चलें कि यह कैसे काम करता है। आप एक निवेशक हैं जो किराये की संपत्ति के रूप में घर लेना चाहते हैं, लेकिन आप नीचे भुगतान के लिए पर्याप्त नकदी पर नहीं बैठे हैं। आपके पास क्रेडिट स्कोर भी हो सकता है जो उधार लेने को बहुत महंगा बना देगा।
बैंडिट संकेत, समाचार पत्र और क्रेगलिस्ट विज्ञापन या सिर्फ एक शब्द-मुंह रेफ़रल के साथ विपणन के माध्यम से, आप एक बेहद प्रेरित घरमालक का पता लगाते हैं जो अपने घर को बेचने में सक्षम नहीं है। आइए एक काल्पनिक उदाहरण देखें। मान लीजिए कि मकान मालिकों ने घर सूचीबद्ध किया है, लेकिन बेचने में असमर्थ रहे हैं।
वर्तमान बाजार में घर $ 100,000 के लायक है, उनकी बंधक शेष $ 70,000 है, और कर और बीमा के साथ उनके भुगतान $ 525 / माह हैं। एक पति / पत्नी को अपना काम बंद कर दिया गया है, और दूसरे ने एक बेहतर काम किया है ताकि उन्हें जल्द ही आगे बढ़ने की जरूरत है। यहां हमारे निवेशक क्या करते हैं:
- अपने घर के भुगतान के बराबर पट्टे के भुगतान के साथ 3 साल के लिए अपने घर पट्टे पर देने की पेशकश करता है।
- 80,000 डॉलर के लिए पट्टे के अंत में घर खरीदने के लिए, सही होने के लिए, लेकिन दायित्व नहीं, एक गैर-वापसी योग्य लीज विकल्प भुगतान के रूप में उन्हें $ 1,500 का भुगतान करता है।
- एक मौखिक समझौते के साथ, निवेशक घर के लिए किरायेदार का पता लगाने के लिए विपणन या अन्य विधियों का उपयोग करता है जो इसे किराए पर लेने के लिए $ 750 / माह का भुगतान करने के इच्छुक हैं। वे कम से कम एक साल की पट्टा पर हस्ताक्षर करेंगे।
- 3 साल के पट्टे के दौरान, कर और बीमा उन वस्तुओं की देखभाल करने में भुगतान में एस्क्रो के साथ / जैसा ही रहेगा।
- कैश आउट: लीज विकल्प भुगतान = $ 3,075 के लिए पहले और पिछले महीने लीज भुगतान और एक सुरक्षा जमा = $ 1,575 + $ 1,500 के लिए $ 525 x 3।
- नकद: $ 750 x 3 पहले, अंतिम और सुरक्षा जमा = $ 2,250 के लिए।
$ 825 की जेब से निवेशक के साथ यह सबसे खराब मामला नकदी की स्थिति है। हालांकि, वे विक्रेता के साथ बेहतर बातचीत कर सकते थे और सुरक्षा जमा स्थगित कर सकते थे, या पूरी तरह से इसे दूर कर सकते थे, जो कि वे जेब से बाहर $ 300 तक की राशि को छोड़ देते थे।
इस घर को नियंत्रित करने और अंत में एक लाभदायक खरीद में लॉक करना बुरा नहीं है। यह पहले से ही भुगतान की जाने वाली कीमत से अधिक मूल्यवान है, और 3 साल के पट्टे के दौरान इसकी सराहना की जाएगी। $ 250 / माह सकारात्मक नकद प्रवाह 3 साल की अवधि में 9,000 डॉलर होगा। इसलिए, अगर निवेशक घर खरीदने के अपने विकल्प का प्रयोग नहीं करता है, तो उन्होंने निवेश की गई छोटी राशि पर विचार करके एक अच्छा लाभ कमाया है।
सैंडविच लीज़
सैंडविच पट्टा जैसा ही नाम का तात्पर्य है: मध्य में निवेशक के साथ दो पट्टे विकल्प। इस स्थिति में, निवेशक पट्टे की अवधि के अंत में छूट पर संपत्ति खरीदने का विकल्प चाहता है, और वे एक किरायेदार को ढूंढना चाहते हैं जो घर खरीदना चाहता है लेकिन क्रेडिट समस्याओं या कमी के कारण नहीं नीचे भुगतान के लिए नकदी की। इस स्थिति में ज्यादातर लोग जो खुद के लिए चाहते हैं, वे सही घर ढूंढने में प्रसन्न हैं, वे लीज विकल्प के साथ खरीद सकते हैं, जिसमें उनके क्रेडिट में सुधार करने और नीचे भुगतान करने के लिए समय है।
हम पिछले उदाहरण का उपयोग करने जा रहे हैं, लेकिन एक नियमित किरायेदार की बजाय, निवेशक किसी ऐसे व्यक्ति को ढूंढता है जो घर खरीदने या किराए पर लेना चाहता है। सभी संख्याएं समान हैं, सिवाय इसके कि किरायेदार खरीदार 3 साल की लीज अवधि के अंत में घर का मालिक बनना चाहता है।
किरायेदार खरीदार न केवल पहले, आखिरी और सुरक्षा जमा को पहले ही भुगतान करता है, बल्कि पट्टे के अंत में घर खरीदने के अधिकार के लिए एक पट्टा विकल्प गैर-वापसी योग्य भुगतान भी देता है। इसके अलावा, किरायेदार खरीदार सहमत हैं कि अगर वे घर खरीदते हैं, तो कीमत $ 110,000 होगी। अब निवेशक के लिए नकद प्रवाह इस तरह दिखता है:
- पहले पट्टा विकल्प के लिए विक्रेता के पास $ 3,075 वही होगा।
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 लीज विकल्प भुगतान किरायेदार खरीदार से = $ 3,750 में आ रहा है।
- एक निवेशक उच्च पट्टा विकल्प भुगतान के लिए भी पूछ सकता था लेकिन दोनों सौदों पर हस्ताक्षर किए जाने पर $ 675 सकारात्मक नकद प्रवाह से खुश था।
- विक्रेता $ 675 ऊपर-सामने, $ शेष / 34 शेष महीनों (पहले / आखिरी भुगतान) के लिए $ 250 / माह बनाता है, और 110,000 डॉलर के लिए घर बेचकर $ 30,000 सकल लाभ कमाता है लेकिन केवल $ 80,000 का भुगतान करता है।
- निवेशक का सकल लाभ $ 39,175 है जिसका निवेश उनके पैसे के शून्य डॉलर के साथ होता है।
इस रणनीति का एक अन्य लाभ यह है कि किरायेदार खरीदार घर की मालिक बनने की उम्मीद कर रहा है और इसकी बेहतर देखभाल करेगा। वास्तव में, कुछ निवेशक पट्टे पर बातचीत कर रहे हैं जिसके लिए किरायेदार को किसी भी मरम्मत के लिए पहले $ 100 या उससे अधिक का भुगतान करना होगा। चूंकि मूल बंधक भुगतान में बीमा और करों का भुगतान किया जा रहा है, इसलिए खर्च कम हैं।
यदि निवेशक सभी अड्डों को कवर करना चाहता है, तो वे सीधे बंधक भुगतान का भुगतान कर सकते हैं, विक्रेता को उस स्थिति में नहीं पहुंचने दें जहां वे वैसे भी डिफ़ॉल्ट हो सकते हैं। लीज विकल्प और सैंडविच पट्टे अक्सर रीयल एस्टेट निवेशकों द्वारा उनके पोर्टफोलियो में संपत्ति जोड़ने और मासिक नकद प्रवाह बनाने के लिए उपयोग की जाने वाली रणनीतियों हैं।
बैक-टू-बैक क्लोजिंग्स
2007 में सामने आने वाले आवास और बंधक गड़बड़ी ने उधार और रियल एस्टेट लेनदेन व्यवसायों में बहुत सारे बदलाव किए। शीर्षक कंपनियां जो डबल क्लोजिंग करने और दूसरे की आय के साथ एक सौदा करने के लिए प्रयुक्त होती हैं, अब कहीं भी कहीं ज्यादा नहीं हैं। हालांकि, अपने पैसे का उपयोग किए बिना बैक-टू-बैक क्लोजिंग के साथ थोक और फ़्लिप गुणों का एक तरीका है।
बेशक, पहली आवश्यकता यह है कि आपके पास एक लाभदायक थोक फ्लिप सौदा है। आपके पास सही कीमत पर खरीदी गई पहली संपत्ति होनी चाहिए, और एक अच्छे निवेशक से इसे खरीदने के लिए एक तैयार निवेशक होना चाहिए। पहले सौदे को बंद करने के लिए अन्य लोगों के पैसे का उपयोग करने के लिए एक शुल्क को कवर करने के लिए लाभ की आवश्यकता होगी ताकि आप अपने निवेशक को दूसरी बिक्री बंद कर सकें।
ट्रांजैक्शनल फंडिंग एक ही दिन में या 24 घंटे के भीतर संपत्ति बेचने के लिए फॉलो-अप क्लोजिंग के साथ एक सौदे को फंड करने के लिए बहुत ही अल्पकालिक ऋण प्राप्त करने की प्रक्रिया है। एक लेनदेनदाता ऋणदाता पहले सौदे को बंद करने के लिए आवश्यक शीर्षक कंपनी के साथ धन रखेगा।
एक बार यह सौदा बंद हो जाने के बाद, आप दूसरे सौदे पर जाते हैं, आमतौर पर इसके पीछे निर्धारित किया जाता है। उस सौदे के लिए समापन बयान लेनदेन ऋणदाता को पहले सौदे और उनके शुल्क पर लोन की गई राशि के लिए भुगतान को प्रतिबिंबित करेगा। यह आम तौर पर न्यूनतम $ 2,500 है, और यह भी ऋण राशि के प्रतिशत पर आधारित हो सकता है। आपको संतुलन और लाभ मिलते हैं।