संख्याओं को समझना
यदि किसी संपत्ति का उपयोग किराये या पट्टे से आय उत्पन्न करना है, तो मूल्यांकन या मूल्यांकन की आय विधि का सबसे अधिक उपयोग किया जाता है। संपत्ति द्वारा उत्पन्न शुद्ध आय का उपयोग कुछ कारकों के साथ किया जाता है ताकि बेचे जाने पर मौजूदा बाजार पर इसके मूल्य की गणना की जा सके।
यह केवल उन संपत्तियों में निवेशक नहीं है जो संचालन द्वारा उत्पन्न शुद्ध आय में रूचि रखते हैं।
वे लगभग हमेशा वित्त पोषण की मांग करेंगे और उधारकर्ता आय और व्यय विवरणों की सावधानी से जांच करेंगे कि जितना संभव हो सके उनका निवेश सुरक्षित है। उधारकर्ता सामान्य अधिभोग किराया देखना चाहते हैं जो मालिकों के लिए छोड़े गए लाभ के साथ बंधक भुगतान करने के लिए पर्याप्त खर्चों से अधिक है।
मूल्य अनुमानित करने के लिए पूंजीकरण दर (कैप दर) का उपयोग करना
आय संपत्ति के मूल्य के लिए पूंजीकरण दर का उपयोग करते समय, संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय का उपयोग किया जाता है, और पूछने की कीमत और टोपी दर के बीच एक व्यस्त संबंध होता है। दूसरे शब्दों में, कैप दर जितनी अधिक होगी, उतनी ही कम कीमत होगी।
मूल्य अनुमान के लिए सकल किराया गुणक का उपयोग करना
सकल किराया गुणक या जीआरएम टोपी दर के साथ उपयोग की जाने वाली नेट ऑपरेटिंग आय की बजाय संपत्ति के सकल किराये का उपयोग करता है । इस गणना को करने के दो तरीके हैं, क्योंकि सकल संभावित आय (जीपीआई) और सकल परिचालन आय (जीओआई) है।
जैसा कि प्रत्येक की गणना से देखा जा सकता है, मूल्य अनुमान सकल ऑपरेटिंग आय का उपयोग करके बेहतर होता है , क्योंकि अधिभोग और गैर-भुगतान के लिए नुकसान माना जाता है।
फिर हालत और भविष्य के खर्चों पर विचार किया जाना चाहिए
अधिक व्यक्तिपरक, लेकिन बहुत महत्वपूर्ण, संपत्ति की स्थिति को ध्यान में रख रहा है।
चूंकि आय मूल्यांकन विधियों में से कोई भी संपत्ति की स्थिति और भविष्य में संभावित बड़े मरम्मत खर्चों पर विचार नहीं करता है, इसलिए उन्हें मूल्य के अंतिम अनुमान पर पहुंचने पर विचार किया जाना चाहिए।
मौजूदा संपत्ति खरीदते समय, यह बहुत कुशलता से परिचालन कर सकता था, या ऐसी परिचालन समस्याएं हो सकती हैं जो शुद्ध आय को कम कर रही हैं। जब निवेशक एक अपार्टमेंट प्रोजेक्ट का उदाहरण उदाहरण के रूप में मूल्यांकन कर रहे हैं, तो किराए किराए पर नहीं हो सकता है, और खर्च होने के मुकाबले ज्यादा या कम हो सकता है।
मान लीजिए कि एक मकान मालिक कुछ किरायेदारों को सेवाओं के बदले किराए पर छूट दे रहा है, या सिर्फ इसलिए कि उन्हें समस्याएं थीं और मकान मालिक उन्हें बेदखल नहीं करना चाहता था। या, मरम्मत और रखरखाव खर्च इसी तरह के गुणों के मानदंड से कम रहे हैं। मकान मालिक प्रबंधन कर्तव्यों की थकाऊ हो सकता है या सिर्फ खराब रखरखाव से सड़क पर आने वाली समस्याओं से संबंधित नहीं है।
निवेशक जो ऑपरेशन के हर पहलू की जांच करते हैं, उन्हें अवसर मिल सकता है क्योंकि किराया संख्या वास्तविक नहीं है। वे देखते हैं कि पूर्ण इकाइयों में उन इकाइयों में किरायेदारों को शुद्ध लाभप्रदता में महत्वपूर्ण अंतर मिलेगा, इसलिए वे इसे खरीदना चाहते हैं। वे देख सकते हैं कि संपत्ति के खर्च उतना नहीं हैं जितना होना चाहिए और संपत्ति अव्यवस्था में पड़ रही है, इसलिए वे खरीद पर जा सकते हैं।
तीव्र निवेशक और निश्चित रूप से उधारकर्ता सावधानी से परियोजना के वित्तीय रूप से अलग हो जाएंगे कि वास्तविक संख्याएं वे हैं जिनके साथ वे काम कर रहे हैं। यह आश्चर्य की बात है कि कितनी छोटी वाणिज्यिक संपत्तियों का प्रबंधन किया जाता है। या तो किराए बहुत कम हैं, खर्च बहुत अधिक है, या दोनों का संयोजन है। निवेशक जो किराए पर खर्च किए बिना मूल मूल्यांकन गणनाओं पर रोक लगाते हैं और व्यय अक्सर संपत्तियों के लिए सबसे अच्छे सौदों या ओवरपे पर जाते हैं।
आय विधि को जानें, क्योंकि यह बहुत उपयोग किया जाता है
यदि आप निवेशक ग्राहकों के साथ काम करने की योजना बनाते हैं, तो मूल्यांकन के आय विधि को जानने के लिए आवश्यक होने पर महत्वपूर्ण समय बिताएं। आप नहीं चाहते हैं कि आपके निवेशक खरीदार या विक्रेता ग्राहक शब्दावली का उपयोग करें जो आप पहचान नहीं पाते हैं या उन गणनाओं के लिए पूछते हैं जिन्हें आप नहीं कर सकते हैं।
निवेशकों के साथ काम करना काफी फायदेमंद हो सकता है, क्योंकि यह आला अचल संपत्ति बाजार काफी सक्रिय है।
आप संतुष्ट निवेशक ग्राहकों से महान दोहराए जाने वाले व्यवसाय के साथ-साथ रेफ़रल भी बनाएंगे।
** अद्यतन: मैं अचल संपत्ति बाजार दुर्घटना के बाद और एक वसूली की शुरुआत के रूप में प्रतीत होता है के बाद इस लेख को अद्यतन कर रहा हूँ। बाजार की समस्याओं के बाद मूल्यांकनकर्ता बेहद रूढ़िवादी बन गए हैं और संपत्तियों को कम करके और तुलनात्मक के लिए फौजदारी का उपयोग करके वसूली को धीमा करने के लिए दोषी ठहराया गया है। हालांकि, वे अब भी एक किल पर वापस आ रहे प्रतीत होते हैं।