जब कोई व्यवसाय स्वामी बंधक के साथ वाणिज्यिक भवन खरीदता है, तो बंधक धारक को खरीदार को संपत्ति पॉलिसी प्राप्त करने की आवश्यकता हो सकती है जिसमें मानक बंधक खंड शामिल होता है ।
यहाँ एक उदाहरण है।
उदाहरण
एंडी ए -1 उपकरण का मालिक है, एक कंपनी जो घरेलू उपकरणों को बेचती है। एंडी की कंपनी ने अभी लकी लैंडिंग से प्राप्त बंधक के साथ एक नया गोदाम खरीदा है।
भाग्यशाली ऋण से प्राप्त ऋण ए -1 गोदाम द्वारा सुरक्षित है। चूंकि वेयरहाउस ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य कर रहा है, इसलिए लकी लैंडिंग में इसमें एक बीमा योग्य रुचि है। भाग्यशाली हितों की रक्षा के लिए, ऋण समझौते को वाणिज्यिक संपत्ति नीति के तहत आग और अन्य खतरों से क्षति के खिलाफ गोदाम बीमा करने के लिए ए -1 की आवश्यकता होती है। अनुबंध में कहा गया है कि नीति में मानक बंधक खंड शामिल होना चाहिए।
मानक खंड
पिछले कुछ वर्षों में, संपत्ति बीमा लिखने वाले बीमाकर्ताओं को 1 9 43 न्यूयॉर्क मानक अग्नि नीति नामक नीति फॉर्म का उपयोग करने की आवश्यकता थी। उत्तरार्द्ध में बंधक नामक एक खंड था, जिसने उधारदाताओं के अधिकारों को संबोधित किया। इस खंड को मानक बंधक खंड के रूप में जाना जाता था।
आजकल, न्यूयॉर्क फॉर्म का शायद ही कभी उपयोग किया जाता है, और आईएसओ वाणिज्यिक संपत्ति नीति को उद्योग मानक माना जाता है। आईएसओ फॉर्म मॉर्टगेजधारकों नामक क्लॉज में बंधक को संबोधित करता है। यह खंड अब मानक बंधक खंड के रूप में कार्य करता है। यह व्यक्तिगत बीमा कंपनियों द्वारा तैयार की गई कई संपत्ति नीतियों में दिखाई देता है।
रूचियाँ
आईएसओ बंधक खंड घोषणाओं में नामित बंधक धारक पर लागू होता है। ऋणदाता को भवन या संरचना के नुकसान या क्षति के लिए कवर किया जाता है जो ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है।
यदि पॉलिसी में एकाधिक ऋणदाता सूचीबद्ध हैं, तो वे प्राथमिकता के क्रम में शामिल हैं। उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि एक पॉलिसीधारक ने दो बंधक (एक पहला और दूसरा) के साथ एक इमारत खरीदी है। यदि इमारत जल जाती है, तो पहले बंधक पर सूचीबद्ध ऋणदाता का भुगतान किया जाएगा। पहले ऋणदाता के मुआवजे के बाद, दूसरे बंधक पर ऋणदाता को भुगतान प्राप्त होगा।
बंधक खंड में कहा गया है कि उधारदाताओं को भुगतान प्राप्त होगा "क्योंकि उनकी रुचियां दिखाई दे सकती हैं।" इसका मतलब है कि प्रत्येक ऋणदाता प्राप्त राशि बीमाकृत भवन को नुकसान की सीमा और ऋण के अवैतनिक शेष (मूलधन और ब्याज) पर निर्भर करता है। उदाहरण के लिए, आग ए -1 उपकरण के गोदाम को नष्ट कर देती है। आग के समय, ए -1 1 भाग्यशाली और अर्जित ब्याज में $ 750,000 लकी ऋण दे रहा है। भाग्यशाली ऋण को $ 750,000 का बीमा भुगतान प्राप्त होता है, जो संपत्ति में इसकी रूचि रखता है।
हानि के लिए बीमाकर्ता भुगतान की राशि पॉलिसी की सीमा के अधीन है। उदाहरण के लिए, यदि ए -1 के गोदाम को 1.5 मिलियन डॉलर के लिए बीमा किया गया है, तो बीमाकर्ता सभी कवर पार्टियों (ए -1 उपकरण और सभी उधारदाताओं) को $ 1.5 मिलियन से अधिक का भुगतान नहीं करेगा।
कुछ राज्यों में, उधारदाता बंधक के बजाय ट्रस्ट के कार्यों के माध्यम से अपने ऋण सुरक्षित करते हैं। इस कारण से, मानक बंधक खंड में बंधक धारक शब्द एक ट्रस्टी शामिल है।
फोरक्लोजर
उधारकर्ता की संपत्ति पॉलिसी के तहत हानि के लिए उधार देने का ऋणदाता का अधिकार किसी भी फौजदारी कार्रवाई से प्रभावित नहीं होता है, जिसने ऋणदाता को नुकसान से पहले संपत्ति मालिक के खिलाफ शुरू किया है। उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि ए -1 उपकरण कई बंधक भुगतान करने में विफल रहता है, इसलिए लकी लैंडिंग डिफ़ॉल्ट रूप से नोटिस जारी करती है। नोटिस जारी होने के एक महीने बाद, गोदाम आग से नष्ट हो गया है। डिफ़ॉल्ट सूचना पॉलिसी के तहत हानि के लिए भुगतान प्राप्त करने के भाग्यशाली अधिकार को प्रभावित नहीं करेगी।
पॉलिसीधारक के अधिनियम
पॉलिसीधारक ने बीमा अनुबंध की शर्त का उल्लंघन किया है, भले ही बंधक को पॉलिसी के तहत हानि के लिए पुनर्प्राप्ति का अधिकार है।
उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि ए -1 उपकरण का गोदाम आग से नष्ट हो गया है। ए -1 फाइल बिल्डिंग और इसकी सामग्री को नुकसान पहुंचाने के लिए अपनी संपत्ति बीमाकर्ता के साथ दावा करती है। हालांकि, ए -1 क्षति को जांचने के लिए संपत्ति पर एक समायोजक को जाने से इंकार कर देता है। बीमाकर्ता अंततः ए -1 के दावे से इंकार कर देता है क्योंकि ए -1 पॉलिसी की स्थिति का अनुपालन करने में असफल रहा है।
पॉलिसी के तहत पुनर्प्राप्त करने के लिए भाग्यशाली ऋण का अधिकार ए -1 के कार्यों से प्रभावित नहीं होगा जब तक ऋणदाता कुछ शर्तों को पूरा करता है। ऋणदाता को यह होना चाहिए:
- किसी भी बकाया प्रीमियम का भुगतान करें क्योंकि पॉलिसीधारक भुगतान करने में विफल रहा है
- हानि का सबूत जमा करें (यदि पॉलिसीधारक ने ऐसा नहीं किया है) नोटिस प्राप्त करने के 60 दिनों के भीतर कि नुकसान का सबूत देय है
- बीमाकर्ता को सूचित करें कि क्या ऋणदाता भवन के स्वामित्व या अधिभोग में किसी भी बदलाव के बारे में जानता है, या यदि जोखिम काफी हद तक बदल गया है
एक बार ऋणदाता ने इन सभी चरणों को पूरा कर लिया है, तो यह ए -1 की संपत्ति नीति के तहत हानि भुगतान प्राप्त करने के योग्य है।
अधिकारों का स्थानांतरण
आईएसओ बंधकधारकों के खंड में एक उपद्रव प्रावधान है । यह बताता है कि यदि बीमाकर्ता ऋणदाता को हानि का भुगतान करता है लेकिन बीमाधारक को भुगतान से इनकार करता है, तो ऋणदाता के उपद्रव के अधिकार बीमाकर्ता को भुगतान राशि की सीमा तक स्थानांतरित कर दिए जाते हैं। पिछले उदाहरण में, ए -1 उपकरणों को पॉलिसी के तहत भुगतान से इंकार कर दिया गया था क्योंकि यह बीमा अनुबंध की शर्तों का अनुपालन करने में असफल रहा। मान लीजिए कि लकी लोनिंग को क्षतिग्रस्त गोदाम में अपनी रुचि के लिए $ 700,000 का बीमा भुगतान प्राप्त हुआ है। आग में इमारत में लगे बिजली के ड्रायर में एक दोष के कारण आग लग गई थी। यदि भाग्यशाली ऋण को नुकसान के लिए मुआवजा नहीं मिला है, तो ऋणदाता संपत्ति क्षति के लिए ड्रायर निर्माता पर मुकदमा चला सकता था।
ए -1 के संपत्ति बीमाकर्ता ने नुकसान के लिए भाग्यशाली ऋण को क्षतिपूर्ति की है। इस प्रकार, ऋणदाता को मुआवजे के लिए निर्माता पर मुकदमा चलाने का अधिकार बीमाकर्ता को स्थानांतरित कर दिया जाता है। बीमाकर्ता को अब लकी लैंडिंग को $ 700,000 का भुगतान करने के लिए निर्माता पर मुकदमा चलाने का अधिकार है।
बीमाकर्ता ऋणदाता को बंधक और मूल अर्जित ब्याज पर मूल राशि का भुगतान करना चुन सकता है। यदि कोई ऋण बनी हुई है, तो पॉलिसीधारक को बीमाकर्ता को उस राशि का भुगतान करना होगा।
रद्दीकरण और गैर नवीनीकरण
बंधक खंड के तहत, बीमाकर्ता को बंधक धारक को लिखित रूप में सूचित करना होगा यदि बीमाकर्ता पॉलिसी रद्द कर देता है या इसे नवीनीकृत करने से इंकार कर देता है । अगर बीमित व्यक्ति प्रीमियम का भुगतान करने में असफल रहा है, तो बीमाकर्ता को पॉलिसी रद्द करने से पहले ऋणदाता को 10 दिन पहले ही सूचित करना होगा। यदि बीमाकर्ता प्रीमियम के भुगतान के अलावा किसी भी कारण से पॉलिसी रद्द कर देता है, तो उसे ऋणदाता को 30 दिन का अग्रिम नोटिस देना होगा। अगर बीमाकर्ता पॉलिसी को नवीनीकृत न करने का फैसला करता है, तो उसे ऋणदाता को दस दिन का नोटिस देना होगा।
इन रद्दीकरण की स्थिति राज्य कानून द्वारा संशोधित की जा सकती है। उदाहरण के लिए, कुछ राज्यों को बीमाकर्ताओं को प्रीमियम की गैर-भुगतान के अलावा किसी भी कारण से पॉलिसी रद्द होने पर ऋणदाता को कम से कम 45 दिन पहले सूचित करने की आवश्यकता होती है।