पूंजीकरण दर संपत्तियों के मूल्यांकन में रियल एस्टेट निवेशकों द्वारा उपयोग की जाने वाली एक लोकप्रिय उपकरण है। वे वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए उचित लिस्टिंग और बिक्री मूल्य निर्धारित करने में मदद के लिए भी उपयोग किए जाते हैं। रियल एस्टेट निवेशक ग्राहकों के साथ काम करते समय, एजेंटों और दलालों को आय-उत्पादक संपत्तियों की मांग मूल्य के औचित्य को निर्धारित करने में उनकी सहायता करने में सक्षम होना चाहिए।
आय उत्पादन के लिए वाणिज्यिक और किराये की अचल संपत्ति संपत्तियों के मूल्यांकन में मदद करने के लिए टोपी दरों पर निर्भर करती है।
मांग मूल्य और जानकार संपत्तियों की पूंजीकरण दर को जानने से आप अपने ग्राहक को शुद्ध आय निर्धारित करने में मदद कर सकते हैं, जो कि भुगतान की गई कीमत को उचित ठहराने के लिए आवश्यक होगा। प्रत्येक निवेशक कैप दरों पर तेज़ी से नहीं बढ़ता है, और यदि आप संपत्ति मूल्य निर्धारण या मूल्यांकन के लिए कैप दरों का उपयोग करने में उनकी मदद कर सकते हैं तो आप अपना मूल्य और विशेषज्ञता प्रदर्शित कर सकते हैं।
कठिनाई: आसान
समय आवश्यक: 5 मिनट
ऐसे:
- क्षेत्र में तुलनीय हाल ही में बेची गई संपत्तियों के लिए पूंजीकरण दर प्राप्त करें ।
- संपत्ति को लागू करने के लिए आवश्यक शुद्ध ऑपरेटिंग आय निर्धारित करने के लिए संपत्ति के मूल्य से पूंजीकरण दर को गुणा करें।
उदाहरण: तुलनीय अपार्टमेंट परिसरों के लिए एक टोपी दर 12% या 12 है, और खरीद विचार के तहत परिसर के लिए कीमत $ 300,000 है।
शुद्ध आय में $ 300,000 एक्स .12 = $ 36,000 जो इस मांग मूल्य को औचित्य देने के लिए आवश्यक होगा।
जिसकी आपको जरूरत है:
- कैलकुलेटर
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वे मूल बातें हैं।
यह समझने में सहायता के लिए वाणिज्यिक संपत्ति निवेशकों द्वारा कैप दरों का उपयोग क्यों किया जाता है, आइए बहु-पारिवारिक गुणों के लिए निवेश को बड़ी तस्वीर देखें।
पैमाने की अर्थव्यवस्था: बहु-परिवार गुण, विशेष रूप से अपार्टमेंट, पैमाने की अर्थव्यवस्था के कारण कुछ लागत में कमी का लाभ प्रदान करते हैं। एक स्थान में कई इकाइयों और अक्सर एक छत के नीचे, नगर निगम सेवाओं से मरम्मत के लिए सब कुछ में लागत बचत होती है।
यह अपार्टमेंट बनाने के लिए प्रति इकाई बहुत कम महंगा है।
रिक्ति के नुकसान का कम प्रभाव: यदि आपके पास एक परिवार के किराए पर घर है और यह दो महीने के लिए खाली है, तो आप अपनी किराये की आय का 100% खो रहे हैं। यदि यह एक डुप्लेक्स है, तो यह 50% है, और चार-प्लेक्स 25% है। लेकिन, अगर आपके पास 100 यूनिट अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स है, तो एक इकाई दो महीनों के लिए रिक्त हो रही है, केवल किराये की आमदनी में आपको प्रति माह 1% खो रही है!
उधारकर्ता कैप दरें का उपयोग करते हैं: जब आप अपने निजी घर पर बंधक प्राप्त कर रहे होते हैं, तो यह आपके क्रेडिट इतिहास और आय के बारे में है। जब वाणिज्यिक उधार की बात आती है, तो यह शुद्ध आय और बंधक भुगतान को कवर करने के बारे में बहुत कुछ है। आमतौर पर कई निवेशक मालिक होते हैं, और ज्यादातर मामलों में उनके क्रेडिट स्कोर भी नहीं मानते हैं। संपत्ति का वित्तीय प्रदर्शन प्राथमिक ऋणदाता मानदंड है। अगर संपत्ति अच्छी स्थिति में है और संख्याएं काम करती हैं, तो ज्यादातर मामलों में ऋण होता है।
तो कैप दरें कैसे देखी जा सकती हैं?
बात यह है कि किसी संपत्ति की टोपी दर में कई कारक शामिल हैं। विशेष रूप से, प्रबंधन और संचालन की लागत, साथ ही प्रचलित किराए, शुद्ध आय निर्धारित करेंगे। इसलिए, यदि किराए बाजार मूल्य से नीचे हैं या खर्च होने की अपेक्षा अधिक है, तो कैप रेट संपत्ति के मूल्य को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं कर सकता है।
इस प्रकार खरीदारों द्वारा सौदा किया जाता है। मान लीजिए कि एक अपार्टमेंट प्रोजेक्ट मालिक नए किरायेदारों का पता लगाने और साक्षात्कार से नफरत करता है। यह मालिक इकाइयों में अच्छे भुगतान किरायेदारों को रखने के लिए किराए पर निराशाजनक रहा है। इसलिए, किराए के नीचे क्या हो सकता है कि अन्य किरायेदार अब भुगतान करने के इच्छुक होंगे। संपत्ति खरीदना और पट्टे की अवधि समाप्त करना, किराए पर बढ़ाना और किरायेदारों की जगह शुद्ध आय में बहुत कुछ और टोपी दर भी बदल जाएगी।
दूसरी तरफ, यदि मौजूदा मालिक अपनी लागत नहीं देखते हैं, तो खर्च होने की अपेक्षा अधिक खर्च हो सकता है। मान लें कि वे प्रबंधन, कर्मचारी और मरम्मत खर्चों के लिए आवश्यक से अधिक भुगतान कर रहे हैं। बस उन खर्चों को लाइन में लाकर बहुत बड़ा अंतर हो सकता है।
यहां सबक यह है कि टोपी दर प्रदर्शन की माप है, मूल्य की गारंटी नहीं।
अवसर के लिए किराए और व्यय की जांच करें।