रियल एस्टेट के लिए पूंजीकरण दर की गणना कैसे करें

यह छोटी संख्या आपको बता सकती है कि क्या आपको पैसे कमाने की संभावना है।

यह कहने के बिना चला जाता है कि यदि आप निवेश के उद्देश्यों के लिए इसे खरीदने पर विचार कर रहे हैं तो आपको आय-उत्पादक संपत्ति का मूल्य निर्धारित करना होगा। ऐसा करने में नाकाम रहने से अंधे उड़ना, जोखिम का एक निश्चित तरीका और संभावित रूप से आपकी पूंजी खोना होगा।

ऐसी संपत्ति का मूल्यांकन करने की चुनौती उतनी मुश्किल नहीं है जितनी यह लग सकती है। वास्तव में, अचल संपत्ति के लिए पूंजीकरण दर की गणना करना आसान है और आपको पांच मिनट या उससे अधिक समय नहीं लेना चाहिए।

यह कैप दर क्या है की समझ के साथ शुरू होता है।

पूंजीकरण दर क्या है?

कैप रेट उस रिटर्न की दर है जिस पर आप अपने निवेश पर उम्मीद कर सकते हैं कि आप कितनी आमदनी मानते हैं कि संपत्ति आपके लिए उत्पन्न होगी। यह, ज़ाहिर है, एक बहुत ही महत्वपूर्ण कारक है। आप पैसे खोने के इरादे से निवेश नहीं करेंगे।

यह समान गुणों की तुलना करने का एक शानदार तरीका है क्योंकि सभी खर्चों को ध्यान में रखा जाता है। जब दो गुण बहुत समान दिखते हैं लेकिन एक की लागत अधिक होती है, तो ऐसा इसलिए हो सकता है क्योंकि यह अधिक आय उत्पन्न कर रहा है या क्योंकि इसमें कम खर्च हैं।

कैप दर की गणना कैसे करें

आप नेट ऑपरेटिंग आय और तुलनीय गुणों की हाल की बिक्री कीमतों का उपयोग करके पूंजीकरण दर की गणना कर सकते हैं। पूंजीकरण दर निर्धारित की जाती है और फिर उस संपत्ति पर लागू होती है जिसे आप आय पर आधारित वर्तमान बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए खरीद पर विचार कर रहे हैं।

सबसे पहले, इसी तरह की आय संपत्ति की हालिया बिक्री मूल्य प्राप्त करें।

आइए छह-यूनिट अपार्टमेंट प्रोजेक्ट के उदाहरण का उपयोग करें जो $ 300,000 के लिए बेचा गया।

अब उस अपार्टमेंट प्रोजेक्ट के लिए नेट ऑपरेटिंग आय , या मालिकों द्वारा महसूस किए गए शुद्ध किराये का निर्धारण करें। बंधक को छोड़कर सभी परिचालन खर्च घटाएं। यह गणना संपत्ति को मानती है जैसे कि आपने इसके लिए नकदी अदा की थी।

आपके द्वारा कटौती किए गए सभी खर्चों के बाद किराये की आय कहें $ 24,000 है। अब उस शुद्ध ऑपरेटिंग आय को बिक्री मूल्य से कैप रेट पर पहुंचने के लिए विभाजित करें: $ 300,000 की बिक्री मूल्य से विभाजित व्यय में $ 24,000 आपको 088 या 8 प्रतिशत की पूंजीकरण दर देता है।

कैप दर का उपयोग कैसे करें

एक निवेशक टोपी दर का दो तरीकों से उपयोग कर सकता है। वह हाल ही में बेची जाने योग्य तुलनात्मक संपत्तियों के लिए बाजार टोपी दरों के आधार पर बेचने के लिए इच्छित संपत्ति का मूल्य लेना चाह सकता है, या वह यह निर्धारित करना चाह सकता है कि संपत्ति खरीदने की कीमत उचित है या नहीं, अगर वह इसे खरीदने पर विचार कर रहा है।

जब आप बेचना चाहते हैं

मान लीजिए कि आप एक छोटी अपार्टमेंट परियोजना के मालिक हैं और इसे बेचना चाहते हैं। आप उस क्षेत्र में हाल ही में बेची गई संपत्तियों पर जानकारी एकत्र करते हैं जो आपके समान हैं। उनके पास अधिक या कम इकाइयां हो सकती हैं, लेकिन आप उन संपत्तियों को खोजने का प्रयास करते हैं जो आप जितना संभव हो उतना उतना ही संभव हो जितना आप बेचना चाहते हैं।

आपको तीन गुण मिलते हैं जो पिछले तीन या चार महीनों में बेचे जाते हैं। मुश्किल हिस्सा उनकी नेट ऑपरेटिंग आय खोजने में सक्षम होना है। कभी-कभी यह जानकारी लिस्टिंग में एक विक्रय बिंदु के रूप में प्रकाशित होती है, लेकिन अक्सर यह नहीं होती है, खासकर जब नेट ऑपरेटिंग आय अनुकूल नहीं होती है। आप इस प्रकार की जानकारी वाणिज्यिक अचल संपत्ति एजेंट से प्राप्त कर सकते हैं, हालांकि, विशेष रूप से यदि आप उसके साथ बिक्री के लिए संपत्ति सूचीबद्ध करेंगे।

तो आप 9.2 प्रतिशत औसत तीन संपत्ति कैप दरों पर पहुंचते हैं। आपकी संपत्ति की शुद्ध ऑपरेटिंग आय $ 31,000 है। अब आपको केवल कैप रेट द्वारा नेट ऑपरेटिंग आय विभाजित करना है: $ 31,000 द्वारा विभाजित $ 31,000 $ 226,957 तक आता है। आपकी संपत्ति का मूल्य है।

आप इस आंकड़े पर संपत्ति के लिए पूछना चाहते हैं और इसे बाजार में डाल सकते हैं।

जब आप खरीददारी पर विचार कर रहे हैं

जब आप खरीद निर्णय के लिए गुणों की तुलना कर रहे हों तो आप सूचीबद्ध गुणों के साथ काम करेंगे । यह उनकी नेट ऑपरेटिंग आय प्राप्त करने और प्रत्येक के लिए टोपी दर की गणना करने के लिए और भी आसान बनाता है। फिर आप उन्हें देखने के लिए तुलना कर सकते हैं कि कौन सी सबसे अच्छी खरीदारी करेगा।

लेकिन वैसे भी अपने खर्च और किराए की जांच करें, क्योंकि यदि आप व्यय को कम करने या किराए में वृद्धि के अवसरों को खोज सकते हैं तो कोई शीर्ष पर पहुंच सकता है।

आप पाते हैं कि संपत्ति किसी प्रकार के आकार और आकार के लिए असामान्य रूप से अधिक है, या आप पाएंगे कि चार्ज किए जाने वाले किराये तुलनीय गुणों के लिए बाजार दर से नीचे हैं। इन परिस्थितियों में से कोई भी कैप रेट बढ़ाएगा, जिससे उन्हें बेहतर संभावित संपत्ति मिल जाएगी।

मान लीजिए कि आपके पास एक विशिष्ट छोटी अपार्टमेंट परियोजना पर आपकी नजर है जो $ 495,000 के लिए सूचीबद्ध है। क्या यह मौजूदा बाजार में लायक है या यह अधिक मूल्यवान है? दोबारा, कुछ तुलनीय गुण और औसत बेची गई टोपी दर प्राप्त करें। हम एक उदाहरण के रूप में फिर से हमारी 9.2 प्रतिशत दर का उपयोग करेंगे।

यदि इस संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय $ 39,500 है, तो क्या यह पूछने की कीमत के लायक है? नहीं, क्योंकि कैप रेट द्वारा उस आय को विभाजित करने से आपको 42 9, 348 डॉलर का मूल्य मिल जाता है। $ 495,000 की एक पूछताछ कीमत निशान पर थोड़ा सा है।

मूल्य के लिए उस सूची मूल्य को प्राप्त करने के लिए आपको किस शुद्ध ऑपरेटिंग आय की आवश्यकता होगी? फॉर्मूला के चारों ओर स्विच करें और कैप रेट द्वारा पूछे जाने वाले मूल्य को गुणा करें। 9.2 प्रतिशत तक $ 495,000 गुणा करें और आप 45,540 डॉलर की शुद्ध नेट ऑपरेटिंग आय के साथ आते हैं।

लेकिन याद रखें, अच्छे कारण हो सकते हैं कि एक संपत्ति बेहतर कैप दर को औचित्य क्यों देगी। यह भवन या आसपास के स्थान या सुविधाओं और गुणवत्ता हो सकता है। निर्णय लेने से पहले सबकुछ का मूल्यांकन किया जाना चाहिए, लेकिन टोपी दर मदद करता है।