बिक्री तुलना दृष्टिकोण अचल संपत्ति पेशेवर के सीएमए, तुलनात्मक बाजार विश्लेषण के लिए आधार है । यह एक प्रक्रिया है जो क्षेत्र में तुलनीय गुणों की हाल की बिक्री के आधार पर संपत्ति के वर्तमान बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए उपयोग की जाती है।
गणना के परिणामों का उपयोग घरेलू विक्रेता सूची क्लाइंट की कीमत पर निर्णय लेने के लिए किया जाता है ताकि उनकी संपत्ति सूचीबद्ध हो सके।
रियल एस्टेट पेशेवर भी सीएमए प्रक्रिया का उपयोग करते हैं ताकि खरीदारों को यह निर्धारित करने में मदद मिल सके कि घर की कीमत उचित है या वर्तमान बाजार गतिविधि के अनुरूप है। एजेंट, यदि पूरी तरह से हो, तो उनमें से दो कार्य करेंगे, हाल ही में बेचे गए गुणों का उपयोग करते हुए एक और वर्तमान में सूचीबद्ध गुणों का उपयोग करके और उनकी सूची मूल्यों का उपयोग करके। ऐसा इसलिए है क्योंकि बाजार लगातार बदल रहे हैं, और वे वर्तमान में सूचीबद्ध तुलनीय गुणों को देखना चाहते हैं जो प्रतियोगिता हैं। वर्तमान सूची और मांग के आधार पर, बेचे गए गुण सीएमए में निर्धारित लिस्टिंग मूल्य को कम या बढ़ाने का कोई कारण हो सकता है।
सीएमए प्रक्रिया
सीएमए करने में एक संरचित प्रक्रिया है, और कुछ महत्वपूर्ण बुनियादी आवश्यकताएं हैं :
- चयनित तुलनात्मक गुणों को विषय संपत्ति के समान ही होना चाहिए:
- बेडरूम की संख्या
- स्नान की संख्या
- वर्ग फुटेज आकार
- बहुत आकार
- तुलनीय गुणों को जितना संभव हो सके उतना निकट होना चाहिए, उसी पड़ोस में या उपविभाग सर्वोत्तम है।
- उनकी बिक्री तिथि जितनी जल्दी हो सके होनी चाहिए। यदि comps '(comparables') बेची गई तिथियां अतीत में बहुत दूर हैं, तो वे वर्तमान बाजार के लिए सटीक होने के लिए पहले से ही पुराने हैं। यदि कंप के लिए पर्याप्त क्लोज-बाय गुण नहीं हैं, तो दूरी में थोड़ा आगे बढ़ना आवश्यक है।
तो, इसे ध्यान में रखते हुए, आइए एक सरल सीएमए का एक अवलोकन उदाहरण देखें।
- हमारे पास दो विषय संलग्न गेराज के साथ हमारी विषय संपत्ति है, एक 3 बीआर, 2 बीए घर 1 9 00 वर्ग फुट आकार में है।
- घर एक मानक उपखंड पर है जो अन्य सभी के आकार में बहुत समान है।
- एक समान उपखंड में तीन तुलनीय घर पाए गए।
- दो घर एक ही बेडरूम, स्नान और गैरेज के साथ बहुत करीब थे।
- एक घर में एक अतिरिक्त बेडरूम और आधा स्नान था। उस घर की बेची गई कीमत को बेडरूम के नए निर्माण मूल्य और आधे स्नान से कम किया गया ताकि यह हमारी विषय संपत्ति के समान हो सके।
- घरों का वर्ग फुटेज करीब था लेकिन सटीक नहीं था। इसलिए, तीन कॉम्प की कीमतों को प्रत्येक वर्ग फुट के बेचे जाने वाले मूल्य प्राप्त करने के लिए अपने संबंधित स्क्वायर फुट आकार से विभाजित किया गया था। उनको औसत एक नंबर पर औसत किया गया था।
- वर्तमान बाजार में अनुमानित मूल्य निर्धारित करने के लिए उस संख्या को 1,900 वर्ग फीट विषय संपत्ति से गुणा किया गया था।
अब, विक्रेता और अचल संपत्ति पेशेवर के लिए, आमतौर पर जहां तक वे जाते हैं। हालांकि, मैं वर्तमान प्रतिस्पर्धा को देखने के लिए एक और बाजार विश्लेषण का सुझाव दूंगा, क्योंकि मैं एक खरीदार के लिए कर रहा हूं। एक और सीएमए काफी वैसे ही किया जाता है। हालांकि, अब हमें तीन कॉम्प मिलते हैं जो बिक्री के लिए हैं और उनकी लिस्टिंग कीमतों का उपयोग करते हैं।
यह उदाहरण बाजार काफी व्यस्त रहा है, और हाल के कुछ हफ्तों में नई लिस्टिंग की तुलना में अधिक बिक्री हुई है। बिक्री के लिए घरों की वर्तमान सूची कम है, और हमारे तीन कंप की लिस्टिंग कीमतें इंगित करती हैं कि नियमित सीएमए से लिस्टिंग मूल्य अनुमान बढ़ाया जा सकता है। हम बिक्री के लाभ के लिए प्रतिस्पर्धी घरों की कीमतों के कम अंत में रहते हैं और बाजार जाते हैं।
तो, इन प्रक्रियाओं और मूल्यांकन में क्या अलग है? मूल्यांकक भी comps का उपयोग करता है, शायद एक ही comps। हालांकि, मूल्यांकक आम तौर पर ऋणदाता के लिए काम कर रहा है, इसलिए उनका काम अलग है। रियल एस्टेट पेशेवर अपने विक्रेता के लिए उच्चतम मूल्य प्राप्त करना चाहता है। मूल्यांकक एक ऐसा मूल्य चाहता है जो ऋणदाता के निवेश को कवर करता है लेकिन फुलाया नहीं जाता है।