एक ऑपरेटिंग बिजनेस रियल एस्टेट नहीं है और इसे इस तरह बेचा नहीं जाना चाहिए
एक कामकाजी व्यवसाय बेचना , भले ही रियल एस्टेट शामिल हो, मूल्यांकन के लिए एक बहुत अलग दृष्टिकोण की आवश्यकता है। अक्सर रियल एस्टेट एजेंटों और दलालों को अंतर का एहसास नहीं होता है, क्योंकि उन्हें इस तरह के लेनदेन मिश्रण के लिए कई अनुरोध नहीं मिलते हैं।
जब एक व्यापार मालिक के पास रियल एस्टेट का स्वामित्व होता है, तो वे या तो व्यापार को बंद करना चाहते हैं और अचल संपत्ति बेच सकते हैं या दोनों बेच सकते हैं । रियल एस्टेट एजेंट और ब्रोकर दोनों एक साथ सूचीबद्ध होने के लिए लुभाने वाले हैं, और यह एक गलती हो सकती है।
एक परिचालन व्यवसाय अचल संपत्ति से एक बहुत ही अलग जानवर है जहां यह रहता है। व्यावसायिक संपत्तियों को स्थानांतरित करने के लिए आवश्यक बहुत ही अलग अनुबंध समझौते भी हैं। वे असली संपत्ति की तरह नहीं हैं, और मात्रा और मौजूदा ग्राहक / ग्राहक आधार जनसांख्यिकी की गारंटी हो सकती है। वैल्यूएशन पैरामीटर बहुत अलग हैं, क्योंकि एक कार्यकारी व्यवसाय के पास "अच्छी इच्छा" विचारों के साथ-साथ मौजूदा संविदात्मक और संभवतः आपूर्तिकर्ता समझौते भी थे। कभी-कभी वे एक नए मालिक को पास नहीं कर सकते हैं।
रियल एस्टेट पेशेवरों
रियल एस्टेट पेशेवर, विशेष रूप से वाणिज्यिक आला में, किराए पर आय और व्यय का विश्लेषण करने के लिए ज्ञान और विशेषज्ञता रखते हैं, जो निर्णय लेने के लिए उन्हें अपने ग्राहक / ग्राहक को पेश करते हैं। एक वित्तीय परिप्रेक्ष्य से एक व्यापार का विश्लेषण करने में वे कहां कम हो सकते हैं। सतह के नीचे बहुत कुछ है, और लाभ और हानि और बैलेंस शीट की परीक्षा वास्तविक तथ्यों को प्राप्त करने के लिए शुरू नहीं होती है।
ग्रामीण इलाके में जहां मैं अभ्यास करता हूं, एक रियल एस्टेट ब्रोकर ने बिक्री के लिए एक व्यवसाय सूचीबद्ध किया था, और यह अचल संपत्ति के बिना था। इमारत किराए पर ली गई थी। चूंकि मेरे पास दिलचस्पी रखने वाला ग्राहक था, मैंने पी एंड एल और बैलेंस शीट प्राप्त करने के लिए वित्तीय डेटा मांगे और पूछा। मैंने वापस बुलाया और कैश फ्लो ब्रेकडाउन के लिए कहा।
ब्रोकर वास्तव में नहीं जानता था कि मैं क्या अनुरोध कर रहा था।
एक व्यापार का पी एंड एल अक्सर नकद प्रवाह से बहुत अलग होता है ; बस एक आईआरएस एजेंट से पूछो। किसी व्यवसाय के स्वामित्व के लाभों में से एक को व्यय को घटाकर कुछ तोड़ना पड़ रहा है जो व्यवसाय अन्यथा व्यक्तिगत होगा। हम अवैध या टैक्स-डोडिंग गतिविधियों के बारे में जरूरी बात नहीं कर रहे हैं। एक उदाहरण वाहन और उसके संचालन की लागत के लिए कटौती होगी, क्योंकि इसका उपयोग निजी और व्यावसायिक दोनों गतिविधियों के लिए किया जा सकता है।
जब वह सबसे बुनियादी आवश्यकताओं को अपने ज्ञान आधार के भीतर नहीं था, तो अपने ग्राहक को अपने व्यापार की सूची में एक असहमति थी। किसी भी अच्छे व्यापार दलाल को अपने ग्राहक से सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय दस्तावेजों में से एक के रूप में नकद प्रवाह विश्लेषण की आवश्यकता होगी। व्यवसाय के मूल्य में समायोजन कैश फ्लो में वस्तुओं के आधार पर किए जाते हैं, जिनमें निम्न शामिल हैं:
- सभी आय की विस्तृत स्प्रेडशीट्स
- सभी खर्चों का विवरण
- वास्तव में मालिक के लाभ के लिए क्या खर्च जा रहे हैं
- उन मालिक-लाभ व्यय के लिए आय में एक समायोजन जो दूर जाएगा (नए मालिक के लिए खर्च नहीं)
- मालिक-लाभ लागतों के लिए व्यय के अतिरिक्त जो व्यय बढ़ाने के लिए नए खरीदार की आवश्यकता होगी (मालिक प्रबंधित / खरीदार प्रबंधक को किराए पर लेगा)
पिछले जीवन कैरियर में, मैंने न्यूयॉर्क स्टॉक एक्सचेंज पर सार्वजनिक रूप से जाने वाली कंपनी को एक व्यवसाय बेच दिया।
उन्होंने लेखा परीक्षकों की एक टीम में भेजा जो कई हफ्तों बिताए, ज्यादातर मेरे नकदी प्रवाह की पुष्टि करते थे। एक मालिक के खर्च का एक उदाहरण जो दूर जा रहा था वह मेरा ट्रक खर्च था। कंपनी ने मुझे एक वाहन, सभी खर्च, रखरखाव, और ईंधन शामिल किया। उन्होंने उस खर्च को वापस जोड़ा और मेरे व्यापार के मूल्य में वृद्धि की, क्योंकि यह एक वास्तविक खर्च नहीं था कि उन्हें खरीद के बाद भुगतान करना होगा।
जैसा कि मैंने आइटम सूची में कहा था, अगर बिक्री करने वाले मालिक ने भी व्यवसाय में कामयाब रहे, और खुद को बाजार दर का भुगतान नहीं किया, तो खरीदार को प्रबंधक को भर्ती करने की आवश्यकता के कारण व्यापार के अपने मूल्यांकन को समायोजित करने की आवश्यकता होगी बाजार वेतन
जैसा कि आप देख सकते हैं, ऐसे कई कारक हैं जो एक परिचालन व्यवसाय का मूल्यांकन अचल संपत्ति की बिक्री से बहुत अलग करते हैं। और हम भी सूची में नहीं मिला है।
व्यापार मूल्यांकन के बारे में एक और बात यह है कि उद्योग या व्यापार प्रकार के आधार पर इसकी गणना की जाती है।
यह स्पष्ट है कि अधिकांश रियल एस्टेट पेशेवरों को ऑपरेटिंग बिजनेस एंटरप्राइजेज के ब्रोकरेज में शामिल नहीं होना चाहिए, जब तक कि उनके पास ऐसा करने का अनुभव और विशेषज्ञता न हो। एक व्यापारिक दलाल के साथ साझेदारी करना एक बेहतर तरीका होगा जो रियल एस्टेट ब्रोकरेज नहीं करता है। यह एक परस्पर लाभकारी रिश्ते होगा, जिसमें से आप प्रत्येक ग्राहक / ग्राहक को अधिकतम अनुभव और मूल्य लाएंगे।