यह उद्धरण दशकों पुराना है लेकिन आज भी सच है। हालांकि आज टीवी पर यह सब क्रोध है, यह लेख अचल संपत्ति थोक या घरों के फ़्लिपिंग के बारे में नहीं है।
सच है, उन गतिविधियों में पैसा बनाना है, कभी-कभी बहुत पैसा, लेकिन यह अल्पकालिक लाभ है। यदि आप इसे दीर्घकालिक किराये की अचल संपत्ति में पुन: निवेश करते हैं, तो फ़्लिपिंग एक अच्छा टूल हो सकता है।
यह लेख समय के साथ एक रियल एस्टेट पोर्टफोलियो के निर्माण और बढ़ने के बारे में है जो नकदी प्रवाह के माध्यम से एक अमीर सेवानिवृत्ति जीवन शैली को वित्त पोषित करेगा। प्रत्येक किराए पर लेने वाले सकारात्मक नकदी प्रवाह के साथ, आप शैली में अपनी सेवानिवृत्ति को वित्त पोषित कर सकते हैं और ऐसे कई आर्थिक कारकों के बारे में चिंता न करें जो शेयरों और बांडों में अधिकांश निवेशकों को धमकी देते हैं।
शुरू करने के लिए कभी भी देर हो चुकी नहीं है। यदि आप जवान हैं, तो आप अपनी पहली किराये की संपत्ति खरीदने के लिए डाउन पेमेंट का निर्माण कर सकते हैं और रिटायर होने तक सालों में अपने रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को बढ़ाना शुरू कर सकते हैं। यदि आप सेवानिवृत्ति से पहले पांच से 10 वर्ष की अवधि में हैं, तो आप किराए पर अचल संपत्ति में कम उपज निवेश में संपत्तियों को परिवर्तित कर सकते हैं और अपनी सेवानिवृत्ति मासिक आय में वृद्धि कर सकते हैं।
यदि आप पहले से ही सेवानिवृत्ति की उम्र में या उससे पहले हैं, तो आप वही काम कर सकते हैं।
क्या एक महान आवासीय किराया संपत्ति निवेश बनाता है?
इससे पहले कि आप सोचने में पकड़े जाएं कि आप इन कारकों में से प्रत्येक को किराये की संपत्ति खरीदने से पहले सही होना चाहिए, जानते हैं कि यह मामला होने के लिए दुर्लभ है। आपका लक्ष्य इन दोनों को अधिकतम करने के लिए जितना संभव हो उतना अधिकतम करने का प्रयास करना है, और कभी-कभी कोई दूसरों की तुलना में अधिक महत्वपूर्ण हो सकता है।
यहां एक ऐसे कारक हैं जिन्हें आप एक महान आवासीय किराये निवेश, एकल परिवार या कॉन्डोमिनियम में ढूंढते हैं:
- स्थान: हाँ, आप इसे तीन बार कह सकते हैं, क्योंकि रियल एस्टेट स्थान के बारे में है। आप एक सुपरमार्केट पार्किंग स्थल के बीच में एक घर किराए पर नहीं लेना चाहते हैं, लेकिन आपके बच्चों के लिए एक हरे रंग की बेल्ट या पार्क के पास एक सही हो सकता है।
- किराये योग्यता: स्थान इस कारक का हिस्सा है। हालांकि, अगर कोई घर एक महान स्थान पर है, लेकिन प्रतियोगिता कड़ी है, तो यह सबसे अच्छा निवेश नहीं हो सकता है। जब कई किराये उपलब्ध हैं और मालिक प्रोत्साहन प्रदान कर रहे हैं, तो यह सही समय नहीं हो सकता है। जब कुछ किराया उपलब्ध होते हैं, न केवल आप एक संपत्ति को बेहतर रखने में सक्षम होते हैं, तो आप एक ही समय में उच्च किराए की मांग कर सकते हैं।
- व्यय: यह सापेक्ष है, क्योंकि संपत्ति कर एक बड़ा खर्च है, लेकिन कुछ क्षेत्रों में क्षेत्र की सुविधाओं के कारण उच्च किराए पर नियंत्रण होता है, इसलिए कर भी अधिक होते हैं। यदि आप मासिक नकद प्रवाह के साथ खर्चों को ऑफ़सेट कर सकते हैं, तो यह सकारात्मक है।
- प्रशंसा: हालांकि नकदी प्रवाह प्राथमिक विचार है, समय के साथ मूल्य में सराहना महत्वपूर्ण है। ऐसे दो तरीके हैं जिनमें आप किराये की संपत्ति में इक्विटी बनाते हैं, मूल्य में सराहना करते हैं और बंधक का भुगतान करते हैं। अपने निवेश की बुद्धिमान लीवरेजिंग का स्वामित्व संपत्तियों में इक्विटी का उपयोग करके अपने पोर्टफोलियो को बढ़ाने के लिए उपयोग किया जा सकता है।
ये आपकी मुख्य विचार हैं, बेशक, आप संपत्ति की उम्र, समय के साथ मरम्मत की मरम्मत और किसी भी आवश्यक सुधार की तलाश करेंगे।
किराया संपत्ति स्थान और अधिग्रहण प्रक्रिया
आप शुरू करने के लिए तैयार हैं और अपनी पहली किराये की संपत्ति खरीदते हैं। आपके पास वांछित मूल्य सीमा के लिए नीचे भुगतान है, और आप एक सूचित खरीद निर्णय लेना चाहते हैं।
- अपने बाजार क्षेत्र को जानें: अपने बाजार क्षेत्र का पूर्ण विश्लेषण करने के लिए समय निकालें। आपके पास एक विशिष्ट पड़ोस या क्षेत्र दिमाग में हो सकता है, लेकिन आप संभवतः संभावित गुणों की तुलना के लिए आवश्यक ज्ञान रखने के लिए अपने शोध को विस्तृत करना चाहते हैं। जानें कि आपकी कीमत सीमा में कौन सी संपत्तियां अच्छी तरह से बिक रही हैं। उन क्षेत्रों के लिए न्यायालय में कुछ शोध करें जहां घर नकदी के लिए बेच रहे हैं। निवेशक सामान्य नकदी खरीददार होते हैं, इसलिए आप अन्य निवेशकों के क्षेत्रों को जान लेंगे, कुछ बहुत अनुभवी, खरीद रहे हैं।
- गुणों का मूल्य कैसे जानें : जानें कि कैसे रियल एस्टेट एजेंट सीएमए, तुलनात्मक बाजार विश्लेषण करते हैं । पहली चीज सबसे सफल निवेशक आपको बताएंगे कि बाजार मूल्य नीचे खरीदना है। यह समापन तालिका में लाभ में ताले लगाता है। बंधक भुगतान कम होने पर यह एक स्वीकार्य लाभदायक नकद प्रवाह उत्पन्न करना भी आसान बनाता है।
- किराया और प्रतिस्पर्धा का विश्लेषण करें: स्थानीय मीडिया में जहां किराया का विज्ञापन किया जाता है, क्रेगलिस्ट में प्रिंट और ऑनलाइन दोनों। जब आप पड़ोस का शोध कर रहे हों, तो उन संपत्तियों के प्रकार के लिए औसत किराये की रकम प्राप्त करें जिन्हें आप खरीदने पर विचार कर रहे हैं। कितने उपलब्ध हैं, क्या मालिक मुफ्त महीनों जैसे प्रोत्साहन प्रदान कर रहे हैं? जानें कि आप किराए के लिए क्या उम्मीद कर सकते हैं।
- खर्चों को कम करें: यहां व्यय सामान्य मरम्मत (बजट), रियल एस्टेट कर, बीमा इत्यादि जैसे सामान्य हैं जो किसी क्षेत्र में प्रत्येक संपत्ति पर लागू होंगे। यहां एक गलती एक साल के लिए नीचे के बाजार किराए पर लॉक होने के समान ही खराब है; लाभ दूर फेंकना। वास्तविक संपत्तियों की स्थिति आप एक अलग बात है, हालांकि आप स्पष्ट मरम्मत के लिए बजट बनाना चाहेंगे जो आपको पता है कि पुरानी संपत्ति के लिए आ जाएगा।
- सौदेबाजी का पता लगाएं और एक सौदे पर बातचीत करें: अगला अनुभाग सबसे अच्छा किराये की संपत्ति सौदों को खोजने के बारे में बात करेगा, लेकिन यह इस प्रक्रिया का एक हिस्सा है जो दीर्घकालिक लाभ के लिए महत्वपूर्ण है। यदि आप खुदरा भुगतान कर रहे हैं, स्वामित्व अवधि के जीवन के लिए, आप लाभ खो रहे हैं।
वे स्थान प्रक्रिया के टुकड़े हैं, लेकिन यहां सर्वोत्तम सौदों के लिए कुछ विशिष्ट स्रोत हैं।
किराया रियल एस्टेट पोर्टफोलियो खरीद सौदे
हम सभी को फौजदारी और महान सौदों के बारे में पता है जो कभी-कभी मिल सकते हैं। हालांकि, हाल ही में दुर्घटना के लिए मालिकों के साथ बड़े पैमाने पर फौजदारी का दिन खत्म हो गया है। आज आप पाएंगे कि कई फौजदारी खराब स्थिति में होगी, कुछ साल या उससे अधिक के लिए खाली। इसका मतलब यह नहीं है कि आपको RealtyTrac.com जैसी साइटों के माध्यम से लगातार फौजदारी का पालन नहीं करना चाहिए। वे अभी भी हो रहे हैं और आप अब और फिर किराए पर लेने योग्य स्थिति में एक अच्छा पकड़ सकते हैं।
- संकट में मालिक: संकट में रहने वाले मालिकों के लिए लगातार मीडिया और ऑनलाइन स्रोतों की निगरानी करें। ये वे लोग हैं जो वित्तीय कारणों से अपने घरों को जल्दबाजी में बेचते हैं और ऐसी स्थिति में जिसके परिणामस्वरूप आप मौजूदा बाजार मूल्य से नीचे खरीद सकते हैं। शायद उनके पास चिकित्सा खर्च है, काम पर रखा गया है, या उन्हें जल्दी में रोजगार के लिए स्थानांतरित करने की जरूरत है। क्रेगलिस्ट पर कीवर्ड खोजों के लिए मालिकों द्वारा लिस्टिंग के लिए खोज करें जैसे "बेचना चाहिए", "सभी ऑफ़र लेना" आदि।
पूर्व-फौजदारी: पूर्व-फौजदारी निवेशकों को फौजदारी से पहले संपत्तियों का पता लगाने का मौका देती है कि वे पूरी बाजार मूल्य पर छूट पर खरीद सकते हैं। Realtytrac.com और अन्य साइटों में केवल इन लिस्टिंग के लिए अनुभाग हैं।
अच्छे थोक विक्रेताओं और फिक्स-फ्लिप निवेशकों के साथ काम करें: रियल एस्टेट थोक व्यापारी जो कि वे जो करते हैं उस पर अच्छे होते हैं, वे किराये के घरों के लिए एक महान स्रोत हो सकते हैं। अगर वे किराए पर संपत्ति निवेशकों को बेचने में उनकी भूमिका को समझते हैं, तो वे जानते हैं कि आप मौजूदा बाजार मूल्य से नीचे खरीदना चाहते हैं और संपत्ति किराए पर लेने के लिए तैयार होनी चाहिए। फिक्स और फ्लिप निवेशक ज्यादातर किराये की संपत्ति खरीदारों को भी बेचते हैं, इसलिए वे जानते हैं कि आप क्या चाहते हैं और निश्चित रूप से एक किराए पर संपत्ति प्रदान करते हैं।
लेदर, कुल्ला, दोहराएं और रोल अप करें
एक बार जब आप अपना आला खोज लें और अपने कौशलों को पूरा कर लें, तो अपने किराए पर पोर्टफोलियो में जोड़कर, वही काम करना जारी रखें। जैसे ही आप बंधक का भुगतान करते हैं, आप इक्विटी के साथ लाभ उठाने के लिए इच्छुक हो सकते हैं, लेकिन बहुत सावधानी से ऐसा करें और अधिक न करें। कई निवेशक 2007 के दुर्घटना में चले गए क्योंकि वे अधिक लीवरेज थे और बंधक भुगतान का भुगतान जारी रखने के लिए किराए को बनाए नहीं रख सके।
अपने रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को बढ़ाने के लिए बड़ी या अधिक संपत्तियों को फंड करने के लिए लाभदायक गुणों को बेचने के लिए 1031 टैक्स डिफर्ड एक्सचेंज देखें ।