एक स्थिति जो ग्राहक के एजेंटों और अधिकारों के कर्तव्यों को परिभाषित करती है
एक्सप्रेस एजेंसी
एक्सप्रेस एजेंसी प्रिंसिपल और एजेंट के बीच एक मौखिक या लिखित समझौते द्वारा बनाई गई है। यह इस प्रतिनिधित्व की स्थिति के लिए उनके व्यक्त इरादे को इंगित करता है।
अचल संपत्ति में, एजेंसी आमतौर पर विक्रेता के साथ एक लिखित लिस्टिंग समझौते या खरीदार के साथ एक खरीदार एजेंसी समझौते द्वारा बनाई जाती है। कुछ राज्य मौखिक समझौते की अनुमति देते हैं, लेकिन अधिकांश नहीं करते हैं।
लागू एजेंसी
पार्टियों के कार्यों से एजेंसी संबंध बनाना भी संभव है।
यदि एक रियल एस्टेट एजेंट जिम्मेदारियों को लेता है जो आमतौर पर एजेंट के होते हैं, लेकिन उन्होंने एजेंसी समझौते पर हस्ताक्षर नहीं किए हैं, तो उन्हें अभी भी निहित एजेंसी के माध्यम से एजेंट माना जा सकता है। उसी टोकन द्वारा, यदि ग्राहक एजेंट से सलाह या कार्यों के लिए पूछता है जो आमतौर पर एजेंसी में होते हैं, तो एक निहित एजेंसी बनाई जा सकती है।
कुछ राज्यों ने विशिष्ट कानून बनाया है जो बताता है कि लिखित एजेंसी समझौते के बिना कोई एजेंसी मौजूद नहीं हो सकती है। यह आकस्मिक निहित एजेंसी से बचने में मदद करता है।
एक अज्ञात दोहरी एजेंट बनें मत बनो
उन राज्यों में जिन्होंने निहित एजेंसी से इनकार नहीं किया है, यदि आपके लिस्टिंग क्लाइंट के साथ एजेंसी प्रतिनिधित्व स्थिति है, तो सावधान रहें कि आप उस लिस्टिंग में रुचि रखने वाले खरीदार के साथ काम कर रहे हैं तो आप क्या करते हैं। सबसे पहले, आपको खरीदार को एजेंसी की स्थिति का खुलासा करना होगा और फिर उन कर्तव्यों का पालन नहीं करना होगा जो दर्शाएंगे कि आप भी उनके एजेंट हैं।
जिस तरह से यह आज ज्यादातर हो गया है
मेरा लाइसेंस न्यू मैक्सिको में लटका है, लेकिन मैंने अतीत में टेक्सास और कोलोराडो में ब्रोकर लाइसेंस भी आयोजित किए हैं।
कई राज्यों में अब दस्तावेज़ और प्रकटीकरण हैं जो " लेनदेन ब्रोकरेज " का समर्थन करते हैं, या अन्य नामों द्वारा बुलाए जाते हैं, "एजेंसी" के बिना खरीदार या विक्रेता का प्रतिनिधित्व करते हैं। अचल संपत्ति एजेंट शब्द का शायद ही कभी मतलब है कि अब इन दिनों।
इसलिए, मैं एक सूची ले सकता हूं और विक्रेता के लिए एजेंट नहीं बन सकता, और यह वही है जो मैंने हमेशा किया था।
एजेंसी का सवाल केवल एक खरीदार या विक्रेता के साथ हुआ था, अगर मैं एक वकील या न्यायाधीश के साथ काम कर रहा था। किसी कारण से, मैंने उन्हें अपनी वेबसाइट से आकर्षित किया। वे नहीं चाहते थे कि मैं घबराहट देयता के कारण उनका एजेंट बनूं ।
घबराहट देयता एजेंट के ग्राहक को उनके एजेंट की गतिविधियों के लिए जोखिम में डाल देती है। इसलिए, अगर मैं कुछ गलत करना या गलती करना चाहता हूं, तो मेरा ग्राहक भी उत्तरदायी होगा। ये कानूनी लोग जानते थे कि वे उस जोखिम को नहीं चाहते थे, भले ही उन्हें पता था कि मैंने नियमों का ध्यानपूर्वक पालन किया है।
जब मैंने खरीदारों के साथ काम किया, तो मैंने हमेशा लेनदेन दलाल के रूप में काम किया, कभी एजेंट नहीं। उन्होंने लगभग कभी नहीं पूछा, और हमारे राज्य प्रकटीकरण फॉर्म ने स्पष्ट रूप से मेरे कर्तव्यों को मेरे ग्राहक को निर्धारित किया है। यहां वे सीधे कानून से हैं:
इस खंड के प्रावधानों में उल्लिखित ईमानदारी और उचित देखभाल;
बी स्थानीय, राज्य, और संघीय मेला आवास और विरोधी भेदभाव कानूनों, नए मेक्सिको अचल संपत्ति लाइसेंस कानून और अचल संपत्ति आयोग के नियमों, और अन्य लागू स्थानीय, राज्य, और संघीय कानूनों और विनियमों के अनुपालन;
सी ग्राहक या ग्राहक के साथ किए गए किसी भी और सभी लिखित समझौतों का प्रदर्शन;
डी। लेनदेन को पूरा करने में ब्रोकर के ग्राहक या ग्राहक को सहायता, जब तक अन्यथा ग्राहक या ग्राहक द्वारा लिखित में सहमत न हो, जिसमें निम्न शामिल हैं:
- समय-समय पर सभी ऑफ़र या काउंटर ऑफ़र की प्रस्तुति; तथा
- अनुबंध के नियमों और शर्तों और लेनदेन के समापन के साथ अनुपालन में सहायता; यदि लेनदेन में ब्रोकर 16.61.1 9.8 एनएमएसी के सबसेक्शन डी के पैराग्राफ (1) और (2) में वर्णित सेवा, सलाह या सहायता प्रदान नहीं कर रहा है, तो ग्राहक या ग्राहक को यह लिखने में सहमत होना चाहिए कि ब्रोकर को प्रदान करने की उम्मीद नहीं है ऐसी सेवा, सलाह या सहायता, और ब्रोकर लेनदेन में शामिल अन्य दलालों को लिखित रूप में इस तरह के समझौते के अस्तित्व का खुलासा करेगा;
ई। दलाल द्वारा स्वीकृति कि सहयोगी दलाल या योग्यता प्राप्त करने वाले ब्रोकर के ज्ञान या विशेषज्ञता के बाहर लेनदेन से संबंधित मामले हो सकते हैं और सहयोगी दलाल या योग्यता दलाल यह सुझाव देंगे कि ग्राहक या ग्राहक इन मामलों पर विशेषज्ञ सलाह लेते हैं;
ब्रोकर द्वारा प्राप्त सभी धन या संपत्ति के लिए एफ। त्वरित लेखा ;
जी ने अपने ग्राहक या ग्राहक और ब्रोकर के लेनदेन में होने वाले किसी भी संभावित संघर्ष के लेनदेन में शामिल अन्य दलालों को लिखित प्रकटीकरण सहित, लेकिन इस तक सीमित नहीं है:
- किसी भी लिखित ब्रोकरेज संबंध ब्रोकर के लेनदेन के लिए किसी अन्य पक्ष के साथ है;
- किसी भी भौतिक हित या व्यापार, व्यक्तिगत, या पारिवारिक प्रकृति के संबंध जो ब्रोकर लेनदेन में है;
- न्यू मैक्सिको में उपलब्ध अन्य ब्रोकरेज रिलेशनशिप विकल्प;
एच। किसी भी प्रतिकूल भौतिक तथ्यों के बारे में लिखित प्रकटीकरण जो वास्तव में संपत्ति या लेनदेन के बारे में सहयोगी दलाल या योग्यता दलाल द्वारा ज्ञात है, या लेनदेन को पूरा करने के लिए लेनदेन के पक्षों की वित्तीय क्षमता के बारे में; प्रतिकूल भौतिक तथ्यों को प्रकटीकरण की आवश्यकता है जिसमें संघीय मेला आवास कानून या न्यू मेक्सिको मानवाधिकार अधिनियम द्वारा कवर की गई कोई भी जानकारी शामिल नहीं है;
I. किसी भी पूर्व एजेंसी रिश्ते के दौरान सीखा किसी भी गोपनीय जानकारी का रखरखाव जब तक कि प्रकटीकरण पूर्व ग्राहक की सहमति के साथ नहीं है या कानून द्वारा आवश्यक है;
जे। जब तक कि अन्यथा लिखित में अधिकृत नहीं किया जाता है, एक सहयोगी ब्रोकर या क्वालीफाइंग ब्रोकर लेनदेन के दौरान अपने ग्राहक या ग्राहक को खुलासा नहीं करेगा कि उनके विक्रेता ग्राहक या ग्राहक ने पहले संकेत दिया है कि वे संपत्ति के पूछने या सूचीबद्ध मूल्य से कम बिक्री मूल्य स्वीकार करेंगे ; कि उनके खरीदार ग्राहक या ग्राहक ने पहले संकेत दिया है कि वे लिखित प्रस्ताव में जमा मूल्य से अधिक मूल्य का भुगतान करेंगे; संपत्ति बेचने या खरीदने के लिए अपने ग्राहक या ग्राहक की प्रेरणा; कि उनके विक्रेता ग्राहक या ग्राहक या उनके खरीदार ग्राहक या ग्राहक प्रस्तावित शर्तों के अलावा अन्य वित्तपोषण शर्तों से सहमत होंगे; या एसोसिएट ब्रोकर या क्वालीफाइंग ब्रोकर के ग्राहक या ग्राहक द्वारा गोपनीय रहने के लिए लिखित में अनुरोध की गई कोई अन्य जानकारी, जब तक कि कानून द्वारा प्रकटीकरण की आवश्यकता न हो।
यह मेरे ग्राहकों के पास होने वाली किसी भी चिंताओं का ख्याल रखता है।