वॉल्ट्ज, पामर और डॉसन, एलएलसी के एक साथी सुसान डॉसन, उन प्रश्नों पर चर्चा करते हैं जिन्हें आप वाणिज्यिक पट्टे पर हस्ताक्षर करने से पहले खुद से पूछना चाहिए।
1. क्या मैंने पूरे पट्टे को पढ़ और समझ लिया है?
हां, आपको इसे पढ़ने की जरूरत है।
मुझे पता है, यह बहुत लंबा है (और इसका सामना करना, बहुत रोचक नहीं) दस्तावेज़, लेकिन आपको यह जानने की ज़रूरत है कि इसमें क्या है।
शर्तों की जांच करें। मान लीजिए कि उन्हें सही नहीं मिला। सुनिश्चित करें कि आप प्रारंभ तिथि, समाप्ति तिथि, किराया, किराया वृद्धि और आपके द्वारा बातचीत की जाने वाली किसी भी अन्य विशेष शर्तों की जांच करें। साथ ही, सुनिश्चित करें कि आप जानते हैं कि आप क्या करने के लिए बाध्य हैं।
मकान मालिक क्या करने के लिए बाध्य है? क्या आप इसे समाप्त कर सकते हैं? सुनिश्चित करें कि आप जानते हैं कि आप क्या प्राप्त कर रहे हैं।
2. क्या मैंने सबसे अच्छा सौदा संभव बातचीत की है?
सिर्फ इसलिए कि उन्होंने आपको पट्टा दिया है, इसका मतलब यह नहीं है कि आपकी वार्ता खत्म हो गई है। पट्टे में कई शर्तें अभी भी परक्राम्य हैं। जब आप इसे पढ़ रहे हों, तो उन सभी प्रावधानों की एक सूची बनाएं जिन्हें आप पसंद नहीं करते हैं और इसे अपने मकान मालिक को भेजते हैं। आप आश्चर्यचकित हो सकते हैं कि वे कितना बदलना चाहते हैं।
3. क्या मेरे पास मेरी व्यावसायिक संरचना है?
यदि आप उस कॉर्पोरेट खोल से संरक्षित होना चाहते हैं, तो सुनिश्चित करें कि यह पहले स्थान पर है।
सुनिश्चित करें कि आपके पास हस्ताक्षर करने से पहले एक सचिव के राज्य से एलएलसी के लिए निगम या संगठन के लेख (कुछ राज्य इन दस्तावेजों प्रमाण पत्र कहते हैं) के लिए आपके दायर लेख शामिल हैं ।
4. क्या मैं लीज शब्दावली को समझता हूं?
उदाहरण के लिए, अधिकांश पट्टे "सीएएम" शब्द का उपयोग करते हैं जो "सामान्य क्षेत्र रखरखाव" के लिए खड़ा है।
आपको उस सीएएम का प्रतिशत आवंटित किया जाना चाहिए जिसके लिए आप किराए पर ले रहे भवन के प्रतिशत के आधार पर जिम्मेदार हैं।
सुनिश्चित करें कि प्रतिशत इमारत के आकार पर आधारित है और इमारत के कितने किराए पर लिया जाता है, इस पर निर्भर नहीं है।
5. क्या मैंने सीएएम स्टॉप पट्टा मांगने पर विचार किया है?
इन दिनों अधिकांश पट्टे "ट्रिपल नेट" (जिसका अर्थ है कि आप किराए का भुगतान करते हैं, साथ ही सीएएम के आपके आनुपातिक हिस्से और संपत्ति के लिए संपत्ति कर)।
आप मकान मालिक से सीएएम स्टॉप लीज के लिए पूछ सकते हैं, जिसका अर्थ है कि आप केवल अपने शुरुआती पट्टे वर्ष (अक्सर "आधार वर्ष" कहा जाता है) के ऊपर सीएएम शुल्क और संपत्ति करों में वृद्धि के लिए भुगतान करते हैं।
जबकि मकान मालिक आपकी आधार किराये की दर बढ़ा सकता है, लेकिन किराए के बाहर "रहस्य शुल्क" बहुत अधिक लगता है। वैकल्पिक रूप से, सीएएम पर एक टोपी मांगें ताकि यह एक निश्चित बातचीत प्रतिशत से अधिक नहीं बढ़ सके।
6. क्या मैंने सीएएम परिभाषा पढ़ी है?
यह शायद पट्टे के सबसे भ्रमित वर्गों में से एक है और आप आश्चर्यचकित होंगे कि आप कितना भुगतान कर रहे हैं। यह सुनिश्चित करने के लिए जांचें कि आप उन चीजों के लिए भुगतान नहीं कर रहे हैं जो मकान मालिक के विपणन प्रयासों या अन्य पट्टे पर बातचीत के साथ जुड़े कानूनी शुल्क से संबंधित हैं।
अन्य चीजें जिन्हें आप हड़ताल करना चाहते हैं, वे 3% से अधिक की प्रशासनिक फीस हैं, मकान मालिक के कर्मचारियों के लिए लाभ के लिए भुगतान, अन्य पट्टे इकाइयों के लिए बिल्ड-आउट लागत।
सीएएम शर्तों पर बातचीत के बारे में और पढ़ें।
7. पूंजीगत व्यय के लिए मेरी ज़िम्मेदारी क्या है?
वाणिज्यिक पूंजी में उपयोग किए जाने पर " पूंजी व्यय " आमतौर पर प्रमुख संरचनात्मक व्यय, यानी छत, नींव, एचवीएसी (हीटिंग, वेंटिलेशन, एयर कंडीशनिंग) और अन्य प्रमुख मरम्मत / प्रतिस्थापन का संदर्भ देता है।
शहर से शहर और संपत्ति से संपत्ति तक "मानक" अलग है, लेकिन मैं आम तौर पर ग्राहकों को किसी भी पट्टे पर हस्ताक्षर करने के खिलाफ सलाह देता हूं जो किरायेदार को इन मरम्मत या प्रतिस्थापन लागत के बोझ को बदल देता है। यदि आपके मकान मालिक को इन लागतों के लिए भुगतान करने की आवश्यकता है, तो समझौता कर रहे हैं।
उदाहरण के लिए, यदि पट्टा कहता है कि आप एचवीएसी मरम्मत और प्रतिस्थापन के लिए ज़िम्मेदार हैं, तो मकान मालिक को सुझाव दें कि वह "प्रतिस्थापन" पर हमला करेगा और आपकी मरम्मत दायित्व एक रखरखाव अनुबंध तक सीमित है, शायद प्रति वर्ष दो बार, और आप इसके लिए ज़िम्मेदार हैं सभी सामान्य मरम्मत अधिकतम वार्षिक अधिकतम राशि तक।
8. पट्टा असाइन करने योग्य है ?
यह देखने के लिए जांचें कि क्या मकान मालिक को आपके द्वारा असाइनमेंट के लिए पूछे जाने वाले पट्टे को समाप्त करने का अधिकार है; यानी, यदि आप व्यवसाय बेचते हैं तो किसी और के लिए पट्टे पर लेना है। कई व्यवसायों के लिए, आपका स्थान इसके मूल्य का एक बड़ा टुकड़ा है।
यदि मकान मालिक को एक असाइनमेंट मांगने के बाद पट्टे को समाप्त करने का अधिकार है, तो वह आपकी बिक्री को मार सकता है। मकान मालिक से इस प्रावधान को हटाने या इसे संशोधित करने की अनुमति दें ताकि यह आपके व्यवसाय की बिक्री की स्थिति में लागू न हो। समझें कि मकान मालिक अभी भी असाइनमेंट को अस्वीकार करने का अधिकार चाहेगा यदि नया किरायेदार आर्थिक रूप से स्वीकार्य नहीं है।
9. क्या मुझे व्यक्तिगत गारंटी की आवश्यकता होगी?
यदि आप किसी व्यक्तिगत गारंटी के साथ पट्टे पर हस्ताक्षर करने से दूर हो सकते हैं, तो आप बेहद भाग्यशाली हैं। अधिकांश मकान मालिक इन दिनों हस्ताक्षर नहीं करेंगे जबतक कि आप पट्टे पर व्यक्तिगत रूप से गारंटी नहीं देते। लेकिन गारंटी पर विचार विमर्श योग्य हैं।
पट्टे की अवधि के केवल एक हिस्से के लिए गारंटी प्रदान करने पर विचार करें, आधे कहते हैं। या गारंटी के लिए बातचीत करें जो लीज अवधि के शेष के बजाय समाप्त होने के बाद केवल 6 से 12 महीने तक चलती है।
10. क्या मैं यथार्थवादी हूं?
यदि आपकी पट्टा बड़ी संपत्ति का 3% है, तो मकान मालिक आपकी जगह 25% या उससे अधिक की तुलना में आपके साथ बातचीत करने की अधिक संभावना नहीं होगी। वास्तव में समझने के लिए कि बातचीत करने के लिए कौन सी चीजें महत्वपूर्ण हैं, दस्तावेज़ की समीक्षा करने और वार्ता के साथ आपकी सहायता करने के लिए एक वकील को भर्ती करने पर विचार करें।
आपका पट्टा अविश्वसनीय रूप से एक तरफा और बोझिल लग सकता है, लेकिन उनमें से कई प्रावधानों के लिए कुछ बहुत अच्छे कारण हैं और एक वकील यह तय करने में आपकी सहायता कर सकता है कि कटौती और दौड़ कब और जब जोखिम इसके लायक है।
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