आईआरएस के नए मरम्मत नियमों में ध्यान देने के लिए क्या एक अवलोकन
यदि कोई विशेष मरम्मत उपकरण को बेहतर बनाती है, तो संपत्ति को अपनी सामान्य स्थिति में पुनर्स्थापित करती है, या संपत्ति को नए या अलग उपयोग के लिए अनुकूलित करती है, तो खर्च कई वर्षों में पूंजीकृत और कम हो जाता है।
मरम्मत और रखरखाव व्यय जो कि सुधार, पुनर्स्थापन या अनुकूलन की श्रेणियों के अंतर्गत नहीं आते हैं, पूरे वर्ष में व्यय का भुगतान किया जा सकता है।
मूल बातें
"यदि आप सामान की मरम्मत करते हैं, तो आप इसे घटा सकते हैं," एक प्रमाणित सार्वजनिक एकाउंटेंट स्टीव नेल्सन कहते हैं, जिन्होंने सदाबहार लघु व्यवसाय ब्लॉग पर मरम्मत का कटौती करने के बारे में बड़े पैमाने पर लिखा है और एक अद्यतित ई-बुक तैयार करने के लिए फॉर्म 3115 लिखा है नई मूर्त संपत्ति विनियम ।
नेल्सन कहते हैं, "यदि आप क्या करते हैं, तो एक बेहतरता, बहाली या अनुकूलन है," नए नियम कहते हैं कि हम आपको इसे पूंजीकृत करने जा रहे हैं और इसे तब तक कम कर देंगे जब तक कि यह इतनी मात्रा न हो कि यह छोटा आलू है। "
नियमित मरम्मत और रखरखाव जिसे दूर से हटाया जा सकता है
"आम तौर पर, यदि आप भुगतान की गई राशि अन्यथा पूंजीकृत होने की आवश्यकता नहीं होती है तो आप मूर्त संपत्ति के लिए मरम्मत और रखरखाव के लिए भुगतान की गई राशि काट सकते हैं।" (आईआरएस.gov, प्रकाशन 535, व्यापार व्यय, अध्याय 7, मरम्मत और रखरखाव लागत पर अनुभाग।)
परिभाषित करके कि हम पूंजीकरण के लिए हमें क्या आवश्यक नहीं है, इस मामले में हम कटौती कर सकते हैं, इससे हमें सवाल पूछने के लिए मजबूर किया जाता है: क्या इस खर्च को पूंजीकृत किया जाना चाहिए? यदि नहीं, तो हम इसे घटा सकते हैं।
प्रकाशन 535 के दूसरे खंड में, आईआरएस रखरखाव और मरम्मत के बीच भेद को स्पष्ट करता है:
"मरम्मत। आपके व्यापार या व्यापार में उपयोग की जाने वाली संपत्ति की मरम्मत या सुधार की लागत या तो कटौती योग्य या पूंजीगत व्यय है। नियमित रखरखाव जो आपकी संपत्ति को सामान्य कुशल परिचालन स्थिति में रखता है, लेकिन यह भौतिक रूप से मूल्य को बढ़ाता है या पर्याप्त रूप से उपयोगी नहीं करता है संपत्ति का जीवन, उस वर्ष में कटौती योग्य है जो इसे किया जाता है। अन्यथा, लागत को पूंजीकृत और अवमूल्यन किया जाना चाहिए। " (आईआरएस.gov, प्रकाशन 535, व्यापार व्यय, अध्याय 11, मरम्मत पर अनुभाग।)
ध्यान दें कि यहां आईआरएस परिभाषित करता है कि नियमित रखरखाव से उनका क्या मतलब है। नियमित रखरखाव, आईआरएस कहता है, "आपकी संपत्ति को सामान्य कुशल परिचालन स्थिति में रखता है।" एक उदाहरण एक कार पर तेल बदल जाएगा। तेल बदलना कार को सामान्य रूप से और कुशलतापूर्वक संचालित करता है, लेकिन यह कार के उपयोगी जीवन को काफी हद तक लंबा नहीं करता है। ट्रांसमिशन या इंजन को बदलना, हालांकि, कार के उपयोगी जीवन को काफी हद तक बढ़ाएगा, और इसलिए यह एक मरम्मत की तरह होगा जो पूंजीकृत होने की आवश्यकता है।
पूंजीकरण मरम्मत और रखरखाव: "बीआरए" टेस्ट
मरम्मत और रखरखाव लागत जो संपत्ति को बेहतर बनाती हैं , या इसे काम करने की स्थिति में बहाल करती हैं, या संपत्ति को नए उपयोग में अनुकूलित करने के लिए कई वर्षों में पूंजीकृत और अवमूल्यन की आवश्यकता होती है। इसे आसानी से याद किया जा सकता है यदि कोई बीआरए परीक्षण का उपयोग करता है, जो टोनी निट्टी द्वारा बनाई गई एक नींबू है।
बी etterments मरम्मत कर रहे हैं जो इससे पहले कुछ बेहतर था। विशेष रूप से, मरम्मत बेहतरियों की श्रेणी के अंतर्गत आती है अगर वे:
- संपत्ति खरीदने से पहले मौजूद एक दोष को ठीक करें
- संपत्ति के दौरान हुई एक दोष को ठीक करें
- संपत्ति को बड़ा या विस्तारित करें ताकि इसमें अधिक क्षमता हो या,
- संपत्ति की गुणवत्ता, ताकत, दक्षता या उत्पादकता में वृद्धि होने की उम्मीद है
अधिक जानकारी के लिए, बेहतरता क्या है देखें? मूर्त संपत्ति अंतिम विनियम क्यू एंड ए के खंड।
पुनर्स्थापन, जैसा कि कोई उम्मीद कर सकता है, मरम्मत है जो इसकी सामान्य स्थिति में कुछ बहाल करता है। छत को ठीक करना या छत को पूरी तरह से बदलना बहाली के दो उदाहरण हैं। विशेष रूप से, मरम्मत पुनर्स्थापना की श्रेणी के अंतर्गत आती है अगर वे मरम्मत कर रहे हैं:
- बिगड़ती हुई संपत्ति को "सामान्य रूप से कुशल परिचालन स्थिति" में पुनर्स्थापित करें; या
- संपत्ति के एक टुकड़े का एक प्रमुख घटक या पर्याप्त संरचनात्मक हिस्सा बदलें; या
- संपत्ति को नई स्थिति की तरह पुनर्निर्माण करें; या
- एक कटौतीयोग्य हानि, बिक्री या विनिमय, या संपत्ति के संपत्ति या घटक के लिए दुर्घटना हानि उपचार में परिणाम।
अधिक जानकारी के लिए, संपत्ति की इकाई को पुनर्स्थापित करने के लिए क्या मात्राएं हैं? मूर्त संपत्ति अंतिम विनियम क्यू एंड ए के खंड।
एक डैप्शन मरम्मत होती है जो बदलती है कि संपत्ति या उपकरण का उपयोग कैसे किया जा रहा है।
उदाहरण के लिए, मान लें कि एक इमारत मालिक एक कारखाने को शोरूम में बदल देता है। निर्माण से खुदरा बिक्री में बदलाव का उपयोग कैसे किया जा रहा है। चूंकि करदाता बदल गया है कि वह संपत्ति का उपयोग कैसे करता है, संपत्ति को अपनाने से संबंधित किसी भी मरम्मत को पूंजीकृत किया जाता है।
विशेष रूप से, आईआरएस का कहना है कि एक अनुकूलन व्यय "संपत्ति की इकाई को एक नए या अलग उपयोग में अनुकूलित करने के लिए एक राशि का भुगतान किया जाता है यदि अनुकूलन उस समय संपत्ति के इकाई के सामान्य उपयोग के अनुरूप नहीं है जब आपने मूल रूप से इसे सेवा में रखा था "(मूर्त संपत्ति अंतिम विनियम क्यू एंड ए के संपत्ति के इकाई को नए या अलग उपयोग के लिए क्या अनुकूल बनाता है?)।
शॉर्टकट्स: तीन सुरक्षित हार्बर नियम
सामान्य नियम यह है कि मरम्मत और रखरखाव के लिए खर्च पूंजीकृत और अवमूल्यन की आवश्यकता है। इस सामान्य नियम के अपवाद हैं। वास्तव में, तीन अपवाद हैं, जिन्हें आईआरएस सुरक्षित बंदरगाह कहते हैं। लेकिन यहां तक कि एक सुरक्षित बंदरगाह के साथ, कोई सिर्फ खर्च नहीं लिख सकता है। आईआरएस करदाताओं को उनके कर रिटर्न में एक चुनावी बयान संलग्न करके औपचारिक पसंद (जिसे "चुनाव" कहा जाता है) करने की अपेक्षा करता है।
छोटे करदाताओं के लिए $ 2,500 सुरक्षित हार्बर चुनाव।
यदि कोई व्यक्ति प्रति वस्तु या प्रति चालान $ 2,500 (या उससे कम) है तो एक व्यक्ति या व्यवसाय तुरंत मरम्मत और रखरखाव व्यय घटा सकता है। "लागू वित्तीय विवरण" वाला एक व्यवसाय, हालांकि, $ 5,000 की एक सुरक्षित बंदरगाह राशि है। कर वर्ष 2016 के लिए यह $ 2,500 सीमा प्रभावी होती है।
कर वर्ष 2014 और 2015 के लिए, सीमा $ 500 थी। नोटिस 2015-82 देखें , इस परिवर्तन से संबंधित विवरण के लिए आईआरएस वेबसाइट पर एक लागू वित्तीय वक्तव्य (पीडीएफ) के बिना करदाताओं के लिए डी मिनिमिस सेफ हार्बर सीमा में वृद्धि । इस प्रावधान के बारे में अधिक जानकारी के लिए, आईआरएस वेबसाइट पर क्यू एंड ए के डी मिनिमिस सुरक्षित बंदरगाह चुनाव अनुभाग देखें।
छोटे करदाताओं के लिए सुरक्षित हार्बर
संपत्ति पर मरम्मत और रखरखाव के लिए भुगतान की गई कुल राशि $ 10,000 या संपत्ति के असंगत आधार के 2 प्रतिशत से कम, जो भी राशि कम है, तुरंत मरम्मत की जा सकती है । और सुरक्षित बंदरगाह केवल 10 मिलियन डॉलर से कम राजस्व वाले व्यवसायों के लिए उपलब्ध है और मरम्मत की जा रही संपत्ति का एक असंगत आधार $ 1 मिलियन से कम है। इस प्रावधान के बारे में अधिक जानकारी के लिए, आईआरएस वेबसाइट पर क्यू एंड ए के छोटे करदाताओं अनुभाग के लिए सुरक्षित बंदरगाह चुनाव देखें।
नियमित रखरखाव के लिए सुरक्षित हार्बर
यदि मरम्मत में नियमित रख-रखाव होता है, तो मरम्मत खर्च तुरंत घटाया जा सकता है। ये मरम्मत के प्रकार हैं जो नियमित आधार पर होते हैं।
आईआरएस ने इसे कुछ विस्तार से लिखा है। नियमित रखरखाव के लिए तत्काल कटौती के लिए, आईआरएस चाहता है कि व्यय निम्नलिखित चार मानदंडों को पूरा करे:
- मरम्मत नियमित रूप से उस प्रकार की पुनरावर्ती गतिविधियां होती हैं जिन्हें आप करने की अपेक्षा करेंगे;
- एक व्यापार या व्यापार में पहनने के पहनने और आंसू से मरम्मत का परिणाम;
- संपत्ति को सामान्य स्थिति में कुशलतापूर्वक संचालित करने के लिए मरम्मत की आवश्यकता होती है;
- और यह पूरी तरह से उम्मीद है कि मरम्मत को या तो करने की आवश्यकता होगी:
- 10-वर्ष की अवधि के दौरान एक से अधिक बार (भवनों से संबंधित इमारतों और संरचनाओं के लिए), या
- संपत्ति के वर्ग जीवन के दौरान एक से अधिक बार (भवनों के अलावा अन्य संपत्ति के लिए)।
(कक्षा का जीवन उन वर्षों की संख्या को संदर्भित करता है जिन पर आईआरएस हमें संपत्ति को कम करने की अपेक्षा करता है। यह प्रकाशन 946 में उल्लिखित है , कैसे संपत्ति की कमी, विशेष रूप से अध्याय 4 और परिशिष्ट बी के संपत्ति वर्ग अनुभाग) - सुरक्षित हार्बर से आईआरएस वेबसाइट पर क्यू एंड ए का नियमित रखरखाव अनुभाग। सावधानी बरतने का एक शब्द: नियमित रखरखाव सुरक्षित बंदरगाह बेहतर खर्चों के तहत आने वाले खर्चों के लिए लागू नहीं होता है।
आंशिक विवाद
मान लीजिए कि एक मकान मालिक किराये की संपत्ति पर छत की जगह लेता है। आइए इस स्थिति के बारे में सोचें। जब संपत्ति किराए पर एक सेवा के रूप में रखा गया था, संपत्ति की लागत दो में विभाजित किया गया था: भूमि और इमारत। भूमि एक गैर-वंचित संपत्ति है। इमारत की लागत पूंजीकृत और वर्षों की अवधि में कमी आई थी (आवासीय अचल संपत्ति के लिए 27.5 वर्ष या वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए 39 साल)। इस प्रकार पुरानी छत की लागत इमारत की लागत में शामिल है और समय के साथ कम हो रही है।
अब मकान मालिक छत की जगह ले लिया। इस प्रकार की बहाली को पूंजीकृत और अवमूल्यित करने की आवश्यकता है (लागू होने पर 27.5 वर्ष या 39 वर्ष से अधिक)। तो अब मकान मालिक की दो संपत्तियों की कमी है: मूल इमारत और नई छत। लेकिन इमारत में पुरानी छत शामिल है। तो एक तरह से, मकान मालिक एक संपत्ति (पुरानी छत) को कम कर रहा है जो अब मौजूद नहीं है। इस परिदृश्य में, आईआरएस मकान मालिक को आंशिक स्वभाव करने की अनुमति देता है। संक्षेप में, मकान मालिक पुरानी छत की लागत को लिख सकता है (इस प्रकार इमारत के मूल्यह्रास अनुसूची से लागत के उस हिस्से को हटा रहा है)।
क्या फायदा है? यह पुरानी छत के लिए तत्काल कटौती प्राप्त करता है, जो कई वर्षों में नई छत को कम करने के नकारात्मक पक्ष को बंद करता है। और, यह करदाता की बैलेंस शीट की पुरानी छत (इसकी ऐतिहासिक लागत और इसके संचित मूल्यह्रास) को हटा देता है। सीबीआईजेड नेशनल टैक्स ऑफिस के एक निदेशक फिल जामन कहते हैं, "एक अतिरिक्त बोनस:" कोई मूल्यह्रास नहीं है क्योंकि कोई बिक्री या विनिमय नहीं था। " इस प्रकार आंशिक स्वभाव के परिणामस्वरूप अगर संपत्ति भविष्य में बेची जाती है तो पुनः प्राप्त करने के लिए कम संचित मूल्यह्रास होता है।
आपको क्या देखने की ज़रूरत है
उचित रूप से निर्धारित करने के लिए कि क्या कटौती की जा सकती है और क्या पूंजीकृत किया जाना है, हम समीक्षा करते हैं कि खर्च क्या है, कितना खर्च होता है, और व्यय संपत्ति की मरम्मत या रखरखाव से कैसे संबंधित है। नेल्सन कहते हैं, "हमें सामानों को लिखने के लिए सावधान रहना नहीं था," इन मूर्त संपत्ति नियमों ने कहा है, हमें इन खर्चों को वास्तव में देखना होगा। " तो हम वास्तव में इन खर्चों को कैसे देखते हैं?
प्रत्येक मरम्मत या रखरखाव व्यय के लिए:
- व्यय के लिए चालान की समीक्षा करें
- के लिए खर्च क्या है? बीआरए परीक्षण लागू करें: क्या खर्च एक सुधार, बहाली या अनुकूलन है?
- खर्च कितना है?
- चालान पर प्रत्येक आइटम $ 2,500 के बराबर या उससे कम है? कुल चालान $ 2,500 के बराबर या उससे कम है? यदि ऐसा है, तो डी मिनिमिस सुरक्षित बंदरगाह का उपयोग करने पर विचार करें।
- क्या राशि $ 10,000 से कम या उससे कम है? संपत्ति की मरम्मत के असंगत आधार के बराबर या उससे कम के बराबर? यदि ऐसा है, तो छोटे करदाताओं के लिए सुरक्षित बंदरगाह चुनाव का उपयोग करने पर विचार करें।
- मरम्मत की प्रकृति क्या है? क्या मरम्मत सामान्य रूप से कुशल परिचालन स्थिति में संपत्ति को रखने का एक अपेक्षित और आवश्यक हिस्सा है? यदि ऐसा है, तो नियमित रखरखाव के लिए सुरक्षित बंदरगाह का उपयोग करने पर विचार करें।
- विचार करें कि कोई "आंशिक स्वभाव" लिख सकता है या नहीं।
- आवश्यक खर्चों को पूंजीकृत करें और मरम्मत व्यय को लिखने के लिए मूल्यह्रास अनुसूची स्थापित करें।
मरम्मत और रखरखाव में गहराई से खुदाई के लिए संसाधन कटौती:
- एक गहराई से देखो: आईआरएस मूर्त अवमूल्यन संपत्ति (पार्कर कर प्रकाशन, 8 सितंबर, 2014) के विवादों पर रेग को अंतिम रूप देता है।
- नोटिस 2015-82 ( आईआरएस.gov , पीडीएफ), जिसने डे मिनिमिस सुरक्षित बंदरगाह को $ 500 से $ 2,500 में बदल दिया; आईआर-2015-133 में संक्षेप में: छोटे व्यवसायों के लिए: आईआरएस मूर्त संपत्ति को बढ़ाकर $ 2,500 तक बढ़ा देता है; फाइलिंग और रिकॉर्डकीपिंग को सरल बनाता है (आईआरएस.gov, 24 नवंबर, 2015)।
- मूर्त संपत्ति विनियम - अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (आईआरएस.gov, 13 मार्च, 2015)।
- खजाना निर्णय 9636: मूर्त संपत्ति से संबंधित व्यय की कटौती और पूंजीकरण के संबंध में मार्गदर्शन (आईआरएस.gov, प्रभावी तिथि 1 9 सितंबर, 2013)।
- राजस्व प्रक्रिया 2015-20 ( आईआरएस. gov, पीडीएफ); आईआर-2015-29 में संक्षेप में: आईआरएस छोटे व्यवसायों के लिए 2014 और भविष्य के वर्षों (आईआरएस.gov, 13 फरवरी, 2015) को मरम्मत विनियमों को लागू करना आसान बनाता है।
- मूर्त संपत्ति विनियम - मरम्मत विन मार्गदर्शन और संसाधन (AICPA.org)
- नई मूर्त संपत्ति विनियमों को कार्यान्वित करना ( लेखाकार पत्रिका , 31 जनवरी, 2014)।
- नई आईआरएस मरम्मत विनियमों के तहत नियमित रखरखाव सुरक्षित हार्बर (Nolo.com)
- मरम्मत और रखरखाव के लिए छोटे करदाता सुरक्षित हार्बर (Nolo.com)
- आईआरएस मरम्मत विनियमों के तहत मकान मालिकों की आवश्यकताएं (Nolo.com)